Vivenda T4, 260 m² em Silves
Vivenda T4 com 260 m² em Silves, à venda por 1 200 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 067 187 €, 11,1% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de campo, jardim, serra e rio. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T4 com 5 casas de banho de 260 m², construído em 2009, certificado energético A. Localizado freguesia de Silves, concelho de Silves, distrito de Faro. Os terrenos desta villa estão adornados com oliveiras maduras e vinhedos estabelecidos, garantindo uma mistura única de beleza natural e potencial para cultivo pessoal.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,200,000 está significativamente acima do valor justo, que é avaliado em €1,067,187, indicando um prémio de €132,813 (12.4%). Assim, a propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,067,187 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,200,000 situa-se €132,813 (12.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,200,000 face à base da zona de Silves, Silves, Faro de €844,979 (€3,250/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €844,979, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,067,187 (€4,105/m²), uma diferença de €132,813 (12.4%) face ao preço pedido de €1,200,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Silves · 19f440 | Imóvel em análise | €1,200,000 | €4,615 | — | 82 | 66 |
| rua 25 de Abril S / N | Ativo | €1,195,000 | €5,558 | 20.4% | 80 | 64 |
| via Donkey Carts | Ativo | €895,000 | €3,416 | 26.0% | 78 | 64 |
| Estômbar e Parchal · be959d | Ativo | €1,390,000 | €5,792 | 25.5% | 80 | 68 |
| Silves · 4a7f1c | Ativo | €785,000 | €2,996 | 35.1% | 80 | 64 |
| Mediana | €1,045,000 | €4,487 | 2.8% | 80 | 64 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental O preço listado da villa de 4 quartos é de €1,200,000, refletindo uma diferença de 12.4% acima do seu valor justo de €1,067,187, indicando uma posição sobrevalorizada no mercado. Com um rendimento bruto de 5.1%, o potencial de investimento pode ser diminuído, especialmente numa região densamente turística como o Algarve, onde o emprego sazonal pode criar instabilidade. Long-term rental A um preço de €1,200,000, a propriedade está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €1,067,187, o que pode limitar a atratividade para opções de arrendamento de longo prazo. Embora a propriedade tenha obtido uma pontuação de 85/100 em estado, a classificação do bairro de apenas 66/100 levanta preocupações sobre a qualidade dos inquilinos e a desejabilidade geral para arrendamentos permanentes. Buy-and-hold Embora a villa tenha potencial, dado o seu estado de 85/100, a diferença de 12.4% em relação ao valor justo indica que está sobrevalorizada a €1,200,000. A combinação de uma região densamente turística e uma pontuação modesta do bairro sugere que a valorização a longo prazo pode não ser tão favorável quanto se espera, tornando-a menos ideal para uma estratégia de compra e retenção.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica da propriedade de 60/100 indica um risco moderado devido a possíveis flutuações na economia local que podem afetar a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 309 740 €
- Capital próprio necessário
- 349 740 €
- Prestação mensal
- 4047 €
- Rentabilidade bruta
- 4,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1486 €
- Preço1 200 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões90 000 €
- Imposto do Selo (escritura)9600 €
- Imposto do Selo (crédito)5760 €
- Escritura, registo e banco4380 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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