Moradia T4, 215 m² em Silves
Moradia T4 com 215 m² em Silves, à venda por 1 195 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 000 023 €, 16,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 5 casas de banho de 215 m², construído em 2018, certificado energético A. Localizado em rua 25 de Abril S / N, freguesia de Silves, concelho de Silves, distrito de Faro. Características Notáveis: Esta propriedade inclui uma piscina estilo praia, um pergolado para refeições ao ar livre e 1,5 hectares de terreno envolvente, ideal para potenciais empreendimentos agrícolas ou de turismo rural.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €1,195,000 está significativamente acima do valor justo de €1,000,023, resultando numa sobrevalorização de €194,977 (19,5%). Esta disparidade sugere uma reconsideração do potencial de investimento com base nas condições de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,000,023 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,195,000 situa-se €194,977 (19.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,195,000 face à base da zona de rua 25 de Abril S / N de €883,493 (€4,109/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 86/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €883,493, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,000,023 (€4,651/m²), uma diferença de €194,977 (19.5%) face ao preço pedido de €1,195,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua 25 de Abril S / N | Imóvel em análise | €1,195,000 | €5,558 | — | 80 | 64 |
| Silves · ba575d | Ativo | €1,195,000 | €4,509 | 18.9% | 83 | 76 |
| via Donkey Carts | Ativo | €895,000 | €3,416 | 38.5% | 78 | 64 |
| Silves · ba5764 | Ativo | €1,100,000 | €7,692 | 38.4% | 78 | 68 |
| Silves · 93764d | Ativo | €1,390,000 | €5,744 | 3.3% | 85 | 65 |
| Mediana | €1,147,500 | €5,127 | 7.8% | 81 | 67 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental Dada a atual listagem de €1.195.000, esta propriedade está sobrevalorizada em 19,5% em comparação com o seu valor justo de €1.000.023, levantando preocupações sobre a sua viabilidade de aluguel em um mercado orientado para o turismo. Com um rendimento bruto de apenas 2%, os retornos do investimento podem não justificar o alto custo de aquisição, afetando a rentabilidade potencial no mercado de alugueres de curto prazo. Buy-and-hold Investir nesta propriedade com uma estratégia de compra e retenção é desafiador devido ao seu prêmio de 19,5% sobre o valor justo, o que dilui as perspectivas de valorização de capital a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2% e uma classificação de bairro de 64/100, pode ter dificuldades para atrair inquilinos de qualidade e manter uma renda de aluguel consistente. Family rental O preço da propriedade de €1.195.000, que supera o seu valor justo em 19,5%, sugere que pode não ser atrativa para famílias que buscam alugueis acessíveis a longo prazo na área. A classificação moderada do bairro de 64/100 e um rendimento bruto de 2% indicam ainda que este investimento pode não se alinhar com as demandas de alugueres familiares, limitando potencialmente as taxas de ocupação e a renda de aluguel.
Riscos
Risco Económico A classificação de estabilidade económica de 60/100 sugere um risco moderado de desacelerações económicas que podem impactar o valor da propriedade e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 304 289 €
- Capital próprio necessário
- 348 289 €
- Prestação mensal
- 4031 €
- Rentabilidade bruta
- 1,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3407 €
- Preço1 195 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões89 625 €
- Imposto do Selo (escritura)9560 €
- Imposto do Selo (crédito)5736 €
- Escritura, registo e banco4368 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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