Apartamento em Cidade da Maia
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Apartamento T3 com 95 m² em Cidade da Maia, Maia, à venda por 330 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 255 752 €, 22,5% abaixo do preço pedido. A análise de 11 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, vidros duplos e garagem.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 95 m², no 2º andar, certificado energético F. Localizado freguesia de Cidade da Maia, concelho de Maia, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui uma garagem fechada de 18 m² e uma varanda com terraço fechado, melhorando tanto a conveniência quanto as opções de lazer para os residentes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €330,000 está claramente acima do seu valor justo de €255,752, representando uma sobrevalorização de €74,248 (29,0%). Isso sugere que potenciais investidores devem proceder com cautela e avaliar cuidadosamente o retorno sobre o investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €255,752 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €330,000 situa-se €74,248 (29.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €330,000 face à base da zona de Cidade da Maia, Maia, Porto de €263,775 (€2,777/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 69/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €263,775, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €255,752 (€2,692/m²), uma diferença de €74,248 (29.0%) face ao preço pedido de €330,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cidade da Maia · 19f489 | Imóvel em análise | €330,000 | €3,474 | — | 70 | 73 |
| rua Raúl Brandão, 101 | Ativo | €315,000 | €3,316 | 4.5% | 68 | 71 |
| rua Professora Lucília da Costa Pereira, 149 | Ativo | €329,900 | €2,518 | 27.5% | 70 | 72 |
| rua Padre Antero Ferreira da Costa, 214 | Ativo | €330,000 | €2,538 | 26.9% | 70 | 70 |
| rua Agostinho da Silva Araújo, 49 | Ativo | €304,500 | €2,846 | 18.1% | — | 71 |
| Mediana | €322,450 | €2,692 | 22.5% | 70 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada em 29,0% em comparação ao seu valor justo de €255.752, o que limita a sua atratividade para investidores em arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3,7%, o investimento não oferece o retorno atrativo tipicamente procurado nesta estratégia. Arrendamento familiar Com um preço de listagem de €330.000, este apartamento está significativamente acima do valor justo, tornando-o uma opção menos convincente para arrendamentos familiares. A classificação de condição de 69/100 sugere que a propriedade pode exigir investimento adicional para atender às necessidades das famílias inquilinas potenciais. Compra e retenção Dado que a propriedade está sobrevalorizada em 29,0%, representa um risco potencial para investidores que buscam apreciação de capital e rendimento de aluguer. Embora a localização beneficie de boa infraestrutura, o alto preço de entrada diminui a viabilidade do investimento a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A classificação de estabilidade dos inquilinos de 72/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância elevadas e custos adicionais para o proprietário do imóvel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 373 897 €
- Capital próprio necessário
- 109 897 €
- Prestação mensal
- 1156 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -648 €
- Preço330 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 706 €
- Imposto do Selo (escritura)2640 €
- Imposto do Selo (crédito)1584 €
- Escritura, registo e banco2292 €
- Obras23 675 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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