Moradia em Aver-o-Mar, Amorim e Terroso
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Moradia T3 com 235 m² em Aver-o-Mar, Amorim e Terroso, Póvoa de Varzim, à venda por 380 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 317 970 €, 16,3% abaixo do preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: roupeiros embutidos, garagem e soalho de madeira.
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Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 235 m², construído em 2006. Localizado em rua José Moreira de Amorim, freguesia de Aver-o-Mar, Amorim e Terroso, concelho de Póvoa de Varzim, distrito de Porto. Características Únicas: A propriedade inclui um encantador inverno interior que melhora a luz natural e acrescenta uma atmosfera acolhedora, complementada por dois jardins privados para desfrutar do exterior.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €380,000 está significativamente acima do valor justo de €317,970, representando uma sobrevalorização de €62,030 (19.5%). Este preço posiciona a propriedade como acima do valor justo no mercado atual. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda pode visar renovações focadas em consertos mínimos para melhorar a aparência, maximizando o interesse dos compradores e impulsionando as margens de lucro na revenda. Atualizações oportunas podem gerar um retorno favorável, embora os custos de aquisição iniciais sejam atualmente elevados. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 6.2%, a propriedade pode gerar aproximadamente €1,963 por mês, tornando-a viável para arrendamentos familiares ou inquilinos a longo prazo. A renda sustentável pode compensar o custo de aquisição mais alto ao longo do tempo.
Avaliação
Valor justo estimado em €317,970 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €380,000 situa-se €62,030 (19.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €380,000 face à base da zona de rua José Moreira de Amorim de €297,623 (€1,266/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 66/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €297,623, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €317,970 (€1,353/m²), uma diferença de €62,030 (19.5%) face ao preço pedido de €380,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua José Moreira de Amorim | Imóvel em análise | €380,000 | €1,617 | — | 68 | 58 |
| rua Doutor Abel Varzim, 117 | Ativo | €605,000 | €1,479 | 8.5% | 71 | 59 |
| Uniao das Freguesias da Póvoa de Varzim, Beiriz e Argivai · 6530a9 | Ativo | €800,000 | €2,162 | 33.7% | 70 | 64 |
| Aver-o-Mar, Amorim e Terroso · da4742 | Ativo | €545,000 | €1,373 | 15.1% | 74 | 64 |
| Uniao das Freguesias da Póvoa de Varzim, Beiriz e Argivai · 467f46 | Ativo | €665,000 | €1,127 | 30.3% | 63 | 55 |
| Mediana | €635,000 | €1,426 | 11.8% | 71 | 62 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dada a sua preço relativamente alto de €380,000 em comparação com um valor justo de €317,970, a propriedade parece estar sobrevalorizada, com uma diferença de 19.5%. Além disso, o rendimento bruto de 6.2% não compensa o investimento inicial elevado, tornando o arrendamento a longo prazo menos atraente. Arrendamento familiar Esta propriedade está avaliada em €380,000, significativamente acima do seu valor justo de €317,970, indicando que está sobrevalorizada em 19.5%. Com uma classificação de 58/100 para o bairro e uma pontuação de condição de 66/100, pode faltar o apelo necessário para o sucesso do arrendamento familiar, apesar do potencial para ocupação estável. Compra e manutenção Como investimento para compra e manutenção, a propriedade está sobrevalorizada a €380,000 em comparação com o valor justo de €317,970, refletindo uma disparidade de 19.5%. O rendimento bruto de 6.2% e as classificações abaixo do ideal para o bairro sugerem que a valorização a longo prazo pode não justificar o preço de mercado atual elevado, posicionando esta estratégia de forma desfavorável.
Riscos
Risco Económico Moderado Com uma classificação de estabilidade económica de 55/100, a propriedade pode estar exposta a flutuações que podem afetar a estabilidade da renda e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 475 304 €
- Capital próprio necessário
- 171 304 €
- Prestação mensal
- 1282 €
- Rentabilidade bruta
- 5,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -197 €
- Preço380 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3040 €
- Imposto do Selo (crédito)1824 €
- Escritura, registo e banco2412 €
- Obras70 327 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
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