Apartamento T3, 110 m² em Caparica e Trafaria, Almada
Apartamento T3 com 110 m² em Caparica e Trafaria, Almada, à venda por 449 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 387 500 €, 13,9% abaixo do preço pedido. A análise de 42 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 110 m², construído em 2007, certificado energético C. Localizado em rua Maria Beatriz Mexia, freguesia de Caparica e Trafaria, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento inclui uma espaçosa sala comum com excelente luz natural e uma garagem privada de fácil acesso que aumenta a conveniência e segurança para os residentes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €449,900 está significativamente acima do valor justo de €387,500, representando um excesso de €62,400 (16.1%). Esta propriedade deve ser considerada sobrevalorizada com base no seu estado atual de avaliação.
Avaliação
Valor justo estimado em €387,500 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €449,900 situa-se €62,400 (16.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €449,900 face à base da zona de rua Maria Beatriz Mexia de €324,985 (€2,954/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €324,985, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €387,500 (€3,523/m²), uma diferença de €62,400 (16.1%) face ao preço pedido de €449,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Maria Beatriz Mexia | Imóvel em análise | €449,900 | €4,090 | — | 80 | 75 |
| Laranjeiro e Feijó · 6fb8a0 | Ativo | €365,000 | €2,920 | 28.6% | 74 | 82 |
| largo da Torre, 56A | Ativo | €310,000 | €3,523 | 13.9% | 80 | 81 |
| rua de São Lourenço Poente | Ativo | €285,000 | €3,032 | 25.9% | 72 | 73 |
| rua António Pinheiro, 7 | Ativo | €385,000 | €3,850 | 5.9% | 70 | 68 |
| Mediana | €337,500 | €3,278 | 19.9% | 73 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este apartamento de 3 quartos em Caparica e Trafaria está atualmente listado por €449,900, o que reflete uma significativa discrepância de 16,1% acima do seu valor justo de €387,500. Com um rendimento bruto de 3%, os investidores descobrirão que os retornos não justificam a sobrevalorização da propriedade. Arrendamento familiar Dada a sua proximidade a Lisboa e a avaliação decente do bairro de 75/100, a propriedade pode atrair famílias que procuram opções habitacionais a longo prazo. No entanto, o preço listado está sobrevalorizado, tornando-o menos apelativo para aqueles que procuram valor em arrendamentos familiares. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção pode ser menos atrativa para este apartamento devido ao seu preço atual estar 16,1% acima do valor justo, o que sugere um potencial limitado de valorização. Juntamente com um rendimento bruto de apenas 3%, este ativo pode ter um desempenho inferior ao longo de um longo horizonte de investimento devido à sua condição de sobrevalorizada.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A alta rotatividade de inquilinos pode impactar a estabilidade da receita de aluguer, uma vez que a pontuação de estabilidade dos inquilinos é de 75/100, indicando potenciais desafios em reter inquilinos a longo prazo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 483 421 €
- Capital próprio necessário
- 123 501 €
- Prestação mensal
- 1517 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -982 €
- Preço449 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 292 €
- Imposto do Selo (escritura)3599 €
- Imposto do Selo (crédito)2160 €
- Escritura, registo e banco2580 €
- Obras1891 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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