Duplex em Misericórdia
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Duplex T4 com 205 m² em Misericórdia, Lisbon, à venda por 1 700 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 673 781 €, em linha com o preço pedido. A análise de 42 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Duplex T4 com 4 casas de banho de 205 m², construído em 2012, certificado energético C. Localizado em largo Doutor António de Sousa Macedo, 5, freguesia de Misericórdia, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Esta propriedade beneficia de uma combinação única de encanto histórico e luxo moderno, apresentando uma fachada restaurada do século XVII e acesso exclusivo a um espaço comum de 810 m².
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,700,000 está apenas 1,6% acima do valor justo de €1,673,781, indicando que a propriedade está ao preço justo no mercado atual. Esta avaliação reflete a sua qualidade e localização desejável em Lisboa.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,673,781 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,700,000 situa-se €26,219 (1.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,700,000 face à base da zona de largo Doutor António de Sousa Macedo, 5 de €1,515,277 (€7,392/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 87/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,515,277, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,673,781 (€8,165/m²), uma diferença de €26,219 (1.6%) face ao preço pedido de €1,700,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| largo Doutor António de Sousa Macedo, 5 | Imóvel em análise | €1,700,000 | €8,293 | — | 85 | 86 |
| avenida Duque de Ávila, 24 | Ativo | €2,400,000 | €8,511 | 2.6% | 82 | 84 |
| travessa do Enviado de Inglaterra, 1 | Ativo | €1,365,000 | €9,100 | 9.7% | 84 | 90 |
| rua António Maria Cardoso S / N | Ativo | €1,900,000 | €7,819 | 5.7% | 76 | 82 |
| Avenidas Novas · 622b39 | Ativo | €2,100,000 | €7,778 | 6.2% | 85 | 82 |
| Mediana | €2,000,000 | €8,165 | 1.5% | 83 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O duplex de 4 quartos em Misericórdia apresenta um rendimento bruto de 2,5%, o que é relativamente baixo para a área. Com um valor justo que se alinha de perto ao preço pedido, os retornos do investimento podem não justificar a manutenção a longo prazo. Arrendamento de férias a curto prazo Apesar da sua boa classificação em termos de condição e vizinhança, o rendimento do arrendamento a curto prazo pode ser limitado devido ao preço de €1.700.000, que está apenas acima do valor justo. Isso significa que a renda potencial pode ser restrita, uma vez que a concorrência no mercado de arrendamento de férias em Lisboa continua robusta. Compra e manutenção Manter esta propriedade pode proporcionar uma apreciação constante, mas a pequena diferença entre o preço de venda e o valor justo sugere um potencial limitado para futuros ganhos. Assim, manter este ativo numa estratégia de compra e manutenção pode resultar em retornos modestos, no melhor dos casos. Não ideal para: Investimentos agrícolas, Projetos industriais.
Riscos
Potencial Queda Económica A pontuação de estabilidade económica de 85/100 indica um desempenho forte, mas mesmo pequenas flutuações podem impactar a cobrança de renda, especialmente se a estabilidade dos inquilinos for de 80/100, sugerindo um risco potencial de rotatividade durante desafios económicos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 854 840 €
- Capital próprio necessário
- 494 840 €
- Prestação mensal
- 5734 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4703 €
- Preço1 700 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões127 500 €
- Imposto do Selo (escritura)13 600 €
- Imposto do Selo (crédito)8160 €
- Escritura, registo e banco5580 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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