Apartamento T4, 157 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal
Apartamento T4 com 157 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal, à venda por 485 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 481 578 €, em linha com o preço pedido.
Visão geral
Apartamento T4 com 2 casas de banho de 157 m², no 7º andar, certificado energético D. Localizado em rua Francisco Sá Carneiro, freguesia de Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Este apartamento possui um design de duas frentes que maximiza a luz natural e oferece vistas desimpedidas da Serra da Arrábida, contribuindo para uma experiência de vida excecional.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €485,000 está ligeiramente acima do valor justo de €481,578 em €3,422 (0,7%), classificando-o como ao preço justo no mercado. Os potenciais compradores devem reconhecer que o valor está alinhado com o preço avaliado.
Avaliação
Valor justo estimado em €481,578 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €485,000 situa-se €3,422 (0.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €485,000 face à base da zona de rua Francisco Sá Carneiro de €361,122 (€2,300/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €361,122, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €481,578 (€3,067/m²), uma diferença de €3,422 (0.7%) face ao preço pedido de €485,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Francisco Sá Carneiro | Imóvel em análise | €485,000 | €3,089 | — | 77 | 49 |
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · 25f8ff | Ativo | €515,000 | €3,388 | 9.7% | 73 | 57 |
| Setúbal (São Sebastião) · 4a4596 | Ativo | €290,000 | €2,843 | 8.0% | 73 | 56 |
| rua João Maria Jales, 18 | Ativo | €350,000 | €2,672 | 13.5% | 72 | 53 |
| rua Mariano Coelho | Ativo | €435,000 | €3,085 | 0.1% | 76 | 54 |
| Mediana | €392,500 | €2,964 | 4.1% | 73 | 55 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O rendimento bruto de 3,5% da propriedade alinha-se de forma próxima ao seu valor justo, indicando que o investimento é estável, mas não excepcionalmente lucrativo. No entanto, a avaliação do bairro de 49/100 sugere um apelo limitado para os inquilinos, o que pode impactar as taxas de ocupação a longo prazo. Comprar e manter Com um valor justo atribuído, este apartamento T4 oferece perspectivas razoáveis para apreciação a longo prazo, embora a ligeira discrepância de 0,7% em relação ao valor justo indique que não está particularmente subvalorizado. A classificação de condição da propriedade de 78/100 é razoável, mas a localização rural com baixa atividade econômica pode dificultar aumentos significativos no valor ao longo do tempo.
Riscos
Risco de baixa retenção de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade do inquilino de 50/100, existe um risco significativo de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a custos aumentados associados a vacância e relocalização.**
Faça as contas
- Custo total de compra
- 532 925 €
- Capital próprio necessário
- 144 925 €
- Prestação mensal
- 1636 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -924 €
- Preço485 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões26 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3880 €
- Imposto do Selo (crédito)2328 €
- Escritura, registo e banco2664 €
- Obras12 953 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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