Apartamento em Santa Maria Maior
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Apartamento T2 com 66 m² em Santa Maria Maior, Lisbon, à venda por 450 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 356 829 €, 20,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 66 m², no 3º andar, construído em 1950, certificado energético E. Localizado freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Varandas: Desfrute de duas varandas privadas que oferecem um ponto de vista perfeito para admirar a encantadora arquitetura histórica de Alfama e experienciar a vibrante vida nas ruas abaixo. Elementos Arquitetónicos: Único neste apartamento são os pisos de madeira originais e os bancos de janela em pedra, que destacam o seu caráter histórico em meio a renovações modernas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €450,000 está significativamente acima do valor justo de €356,829, marcando uma diferença de €93,171 (26.1%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €356,829 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €450,000 situa-se €93,171 (26.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €450,000 face à base da zona de Santa Maria Maior, Lisbon, Lisbon de €332,545 (€5,039/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 83/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €332,545, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €356,829 (€5,407/m²), uma diferença de €93,171 (26.1%) face ao preço pedido de €450,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santa Maria Maior · 3df603 | Imóvel em análise | €450,000 | €6,818 | — | 78 | 84 |
| rua Sousa Viterbo | Ativo | €399,000 | €3,093 | 54.6% | 74 | 80 |
| travessa da Pereira | Ativo | €329,000 | €5,483 | 19.6% | 80 | 82 |
| rua do Sol À Graça, 26 | Ativo | €365,000 | €6,083 | 10.8% | 78 | 80 |
| rua Martins Sarmento, 16, 1º | Ativo | €325,000 | €4,063 | 40.4% | 80 | 91 |
| Mediana | €347,000 | €4,773 | 30.0% | 79 | 81 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está atualmente listada por €450,000, o que representa 26,1% acima do seu valor justo de €356,829, indicando que está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de 3,6% e um índice de vizinhança de 84/100, o investimento pode não proporcionar retornos atrativos para investidores de arrendamento de longo prazo. Compra e manutenção Embora este apartamento no centro de Lisboa ofereça uma boa classificação de vizinhança e proximidade a amenidades, o seu preço atual ultrapassa significativamente o valor de mercado justo em 26,1%. Os investidores que procurarem adotar uma estratégia de compra e manutenção poderão achar difícil justificar a aquisição quando o preço está fixado em €450,000 contra um valor justo de €356,829. Mercado de luxo Entrar no mercado de luxo com esta propriedade parece questionável, uma vez que está avaliada em €450,000, que é 26,1% superior ao seu valor justo. Apesar da sua condição de 83/100 e localização atrativa, o preço elevado do investimento limita a sua atratividade para os compradores de imóveis no competitivo cenário de luxo de Lisboa.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade do inquilino de 70/100 indica potenciais desafios na manutenção de inquilinos a longo prazo, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 482 208 €
- Capital próprio necessário
- 122 208 €
- Prestação mensal
- 1518 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -775 €
- Preço450 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3600 €
- Imposto do Selo (crédito)2160 €
- Escritura, registo e banco2580 €
- Obras568 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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