Apartamento T2, 135 m² em Albufeira e Olhos de Água, Albufeira
Apartamento T2 com 135 m² em Albufeira e Olhos de Água, Albufeira, à venda por 995 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 671 192 €, 32,5% abaixo do preço pedido. A análise de 41 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 135 m², no 2º andar, construído em 2022, certificado energético B. Localizado em estrada da Galé, freguesia de Albufeira e Olhos de Água, concelho de Albufeira, distrito de Faro. Este apartamento dispõe de um terraço privado com vistas diretas para a piscina e o mar, proporcionando um espaço exterior sereno, ideal para desfrutar do estilo de vida costeiro do Algarve.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €995,000 está significativamente acima do valor justo de €671,192, representando um prémio de 48,2%. Isso destaca a propriedade como sobrevalorizada no contexto atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €671,192 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €995,000 situa-se €323,808 (48.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €995,000 face à base da zona de estrada da Galé de €522,876 (€3,873/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 87/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €522,876, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €671,192 (€4,972/m²), uma diferença de €323,808 (48.2%) face ao preço pedido de €995,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| estrada da Galé | Imóvel em análise | €995,000 | €7,370 | — | 85 | 72 |
| estrada da Galé S / N | Ativo | €1,100,000 | €7,006 | 4.9% | 88 | 74 |
| estrada da Galé S / N | Ativo | €2,295,000 | €9,850 | 33.6% | 85 | 72 |
| Guia · be9125 | Ativo | €475,000 | €5,108 | 30.7% | 76 | 72 |
| Guia · 653043 | Ativo | €295,000 | €4,836 | 34.4% | 75 | 73 |
| Mediana | €787,500 | €6,057 | 17.8% | 81 | 73 |
Tese de investimento
Aluguel de curto prazo O preço pedido de €995,000 representa uma diferença significativa de 48,2% em relação ao seu valor justo de €671,192, indicando que está sobrevalorizada para o mercado de aluguel de curto prazo. O rendimento bruto atual de 1,7% não é atrativo dado o alto custo de entrada, limitando potencial de lucro numa área competitiva como Albufeira. Manter e alugar Com um valor justo que é substancialmente inferior ao preço listado, esta estratégia de investimento pode não oferecer os retornos desejados ao longo do tempo, uma vez que a propriedade está a um prémio de 48,2%. A classificação de estado do bairro de 72/100 não compensa o alto preço de compra, resultando numa estratégia de manutenção menos atraente a longo prazo. Aluguel familiar Apesar de ser um espaçoso apartamento de 2 quartos numa área costeira, o preço de €995,000 apresenta uma grande discrepância em relação ao valor justo, sinalizando que está sobrevalorizada para fins de aluguel familiar. O baixo rendimento bruto de 1,7% e a ausência de preços atrativos podem desencorajar inquilinos a longo prazo, afetando o potencial de rendimento geral.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O índice de estabilidade económica de 65 indica um risco potencial de flutuações do mercado que podem impactar os valores das propriedades ou a renda dos aluguéis.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 071 324 €
- Capital próprio necessário
- 275 324 €
- Prestação mensal
- 3356 €
- Rentabilidade bruta
- 1,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2953 €
- Preço995 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões59 700 €
- Imposto do Selo (escritura)7960 €
- Imposto do Selo (crédito)4776 €
- Escritura, registo e banco3888 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (295 000 €–2 295 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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