Duplex em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória
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Duplex T5 com 150 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 610 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 570 536 €, em linha com o preço pedido. A análise de 34 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e jardim.
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Visão geral
Duplex T5 com 2 casas de banho de 150 m², construído em 2006, certificado energético F. Localizado em praça da República, 294, freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: Este duplex possui dois varandas privadas para relaxamento ao ar livre, proporcionando excelente luz natural e vistas únicas, além de um espaço de garagem e arrumação, que aumenta a conveniência da vida urbana.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €610,000 está €39,464 (6.9%) acima do valor justo de €570,536, indicando que está ao preço justo. Isto sugere uma posição competitiva, mas razoável para o imóvel.
Avaliação
Valor justo estimado em €570,536 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €610,000 situa-se €39,464 (6.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €610,000 face à base da zona de praça da República, 294 de €499,005 (€3,327/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 83/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €499,005, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €570,536 (€3,804/m²), uma diferença de €39,464 (6.9%) face ao preço pedido de €610,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praça da República, 294 | Imóvel em análise | €610,000 | €4,067 | — | 80 | 74 |
| travessa Mesa, 6 | Ativo | €365,000 | €4,451 | 9.5% | 80 | 74 |
| Ramalde · 6fb911 | Ativo | €380,000 | €3,276 | 19.4% | 70 | 69 |
| praça Velázquez | Ativo | €375,000 | €3,750 | 7.8% | 78 | 78 |
| rua da Firmeza, 498 | Ativo | €670,000 | €5,154 | 26.7% | 74 | 76 |
| Mediana | €377,500 | €4,101 | 0.8% | 76 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade oferece um rendimento bruto de 3,1%, que é competitivo para a área, tornando-se uma opção viável para investimentos em arrendamento de longo prazo. No entanto, a ligeira diferença de 6,9% em relação ao valor justo sugere que está razoavelmente a um preço justo, proporcionando um fluxo de rendimento estável sem risco especulativo excessivo. Habitação estudantil Com os serviços públicos e a infraestrutura de qualidade elevada do Porto, esta propriedade está bem posicionada para habitação estudantil, dada a procura crescente por alojamento entre os estudantes universitários. O valor justo indica que está corretamente avaliada para este segmento, garantindo uma abordagem de investimento sustentável sem sobreexposição à volatilidade dos preços. Compra e manutenção A classificação geral de 83/100 reflete uma propriedade em boas condições, tornando-se um investimento inteligente de compra e manutenção, uma vez que é provável que se valorize ao longo do tempo. A avaliação justa está alinhada com as tendências de mercado de longo prazo, fazendo dela uma escolha confiável para investidores que procuram estabilidade no seu portfólio imobiliário.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 65/100, existe um risco notável de aumento da rotatividade, o que poderá levar a taxas de vacância mais elevadas e custos adicionais na aquisição de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 658 161 €
- Capital próprio necessário
- 170 161 €
- Prestação mensal
- 2057 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1271 €
- Preço610 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões36 100 €
- Imposto do Selo (escritura)4880 €
- Imposto do Selo (crédito)2928 €
- Escritura, registo e banco2964 €
- Obras1289 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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