Apartamento em Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim
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Apartamento T1 com 51 m² em Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim, Gondomar, à venda por 215 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 165 587 €, 23% abaixo do preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 51 m², construído em 2022, certificado energético B. Localizado em estrada Dom Miguel, freguesia de Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim, concelho de Gondomar, distrito de Porto. O apartamento apresenta uma moderna cozinha em open space que se conecta perfeitamente a uma varanda privada, melhorando tanto a funcionalidade quanto a experiência de vida ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €215,000 ultrapassa o valor justo de €165,587 em €49,413, o que representa 29,8%. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada, limitando o seu potencial de investimento imediato.
Avaliação
Valor justo estimado em €165,587 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €215,000 situa-se €49,413 (29.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €215,000 face à base da zona de estrada Dom Miguel de €143,664 (€2,817/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €143,664, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €165,587 (€3,247/m²), uma diferença de €49,413 (29.8%) face ao preço pedido de €215,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| estrada Dom Miguel | Imóvel em análise | €215,000 | €4,216 | — | 78 | 70 |
| rua José Saramago | Ativo | €240,000 | €3,871 | 8.2% | 82 | 75 |
| travessa António Sergio, 61 | Ativo | €225,000 | €3,629 | 13.9% | 85 | 68 |
| rua das Luzes, 338 | Ativo | €200,000 | €3,704 | 12.1% | 80 | 72 |
| Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim · 99f21f | Ativo | €258,000 | €2,411 | 42.8% | 72 | 72 |
| Mediana | €232,500 | €3,667 | 13.0% | 81 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este imóvel, com um valor justo de €165,587, está atualmente listado a €215,000, o que indica que está sobrevalorizado em 29.8%. Dado o rendimento bruto de 5.5%, o retorno sobre o investimento pode não corresponder às expectativas para estratégias de arrendamento a longo prazo nesta localização suburbana, perto do Porto. Arrendamento familiar Apesar de o imóvel ter uma boa classificação em termos de condição (82/100), o seu preço excede o valor justo, tornando-o menos atrativo para oportunidades de arrendamento familiar. O acesso a comodidades metropolitanas na área suburbana pode aumentar o apelo para os inquilinos, mas o significativo gap de preço continua a ser uma preocupação. Compra e manutenção Como investimento, este apartamento de 1 quarto está sobrevalorizado a €215,000, um valor significativamente superior ao seu valor justo de €165,587, limitando o seu potencial para uma estratégia de compra e manutenção lucrativa. O rendimento bruto existente de 5.5% pode não compensar adequadamente o custo de aquisição inflacionado, diminuindo as perspetivas de crescimento a longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade económica O score de estabilidade económica da propriedade de 70 indica um risco moderado de quedas económicas regionais que podem impactar a renda de aluguer, agravado por um score de estabilidade de inquilinos de 60, que sugere uma volatilidade potencial na retenção de inquilinos e renovações de contratos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 226 300 €
- Capital próprio necessário
- 54 300 €
- Prestação mensal
- 725 €
- Rentabilidade bruta
- 5,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -124 €
- Preço215 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões5656 €
- Imposto do Selo (escritura)1720 €
- Imposto do Selo (crédito)1032 €
- Escritura, registo e banco2016 €
- Obras877 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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