Apartamento em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas
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Apartamento T2 com 84 m² em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada, à venda por 320 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 335 687 €, em linha com o preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 84 m², no 2º andar, construído em 1992, certificado energético C. Localizado em rua do Forte, 1, freguesia de Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Características notáveis: Este apartamento possui duas varandas, proporcionando tanto espaço ao ar livre quanto fechado, ideal para lazer ou armazenamento adicional, enquanto desfruta de vistas desobstruídas da área circundante.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €320,000 está ligeiramente abaixo do valor justo de €335,687, representando uma diferença de €15,687 (4.7%). Esta propriedade está atualmente ao preço justo no mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €335,687 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €320,000 situa-se €15,687 (4.7%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €320,000 face à base da zona de rua do Forte, 1 de €316,569 (€3,769/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 73/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €316,569, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €335,687 (€3,996/m²), uma diferença de €15,687 (4.7%) face ao preço pedido de €320,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Forte, 1 | Imóvel em análise | €320,000 | €3,810 | — | 75 | 78 |
| rua do Clube Recreativo da Ramalha S / N | Ativo | €310,000 | €4,026 | 5.7% | 72 | 75 |
| rua Serpa Pinto | Ativo | €267,500 | €3,993 | 4.8% | 80 | 73 |
| praça Gil Vicente | Ativo | €320,000 | €4,000 | 5.0% | 70 | 76 |
| rua do Feijó, 28 | Ativo | €340,000 | €3,469 | 8.9% | 72 | 75 |
| Mediana | €315,000 | €3,997 | 4.9% | 72 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade oferece um rendimento bruto de 3,7%, o que é razoável, dada a sua localização suburbana perto das atividades económicas de Lisboa. No entanto, como a propriedade está a um preço justo de €320,000, o potencial para uma valorização significativa pode ser limitado. Comprar e manter Com um valor justo atualmente avaliado em €335,687, o apartamento apresenta uma diferença de 4,7% em relação ao preço pedido, indicando que está ao preço justo para um investimento a longo prazo. A pontuação de 73/100 em condição sugere que, embora reparos imediatos possam não ser necessários, a manutenção futura pode ser esperada, afetando os retornos de capital a longo prazo. Arrendamento familiar Situado numa área amigável para famílias com uma classificação de 78/100, este apartamento pode atrair famílias que procuram proximidade com Lisboa. A propriedade está a um preço justo, mas isso também significa que a concorrência pode ser feroz numa área desejável, afetando as taxas de ocupação e o potencial de crescimento de arrendamento.
Riscos
Risco de turnover de inquilinos O score de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um potencial para taxas de turnover mais elevadas, o que pode levar a um aumento da vacância e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 353 518 €
- Capital próprio necessário
- 97 518 €
- Prestação mensal
- 1079 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -569 €
- Preço320 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 006 €
- Imposto do Selo (escritura)2560 €
- Imposto do Selo (crédito)1536 €
- Escritura, registo e banco2268 €
- Obras14 148 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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