Apartamento T3, 84 m² em Montijo e Afonsoeiro, Montijo
Apartamento T3 com 84 m² em Montijo e Afonsoeiro, Montijo, à venda por 315 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 253 814 €, 19,4% abaixo do preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim, rio e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 84 m², no 3º andar, construído em 1994, certificado energético E. Localizado freguesia de Montijo e Afonsoeiro, concelho de Montijo, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A propriedade inclui uma varanda fechada na cozinha espaçosa com vista para o rio, que melhora a luminosidade do espaço de estar e oferece uma ambiente exterior único.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €315,000 está €61,186 (24.1%) acima do valor justo de €253,814. Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €253,814 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €315,000 situa-se €61,186 (24.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €315,000 face à base da zona de Montijo e Afonsoeiro, Montijo, Setúbal de €251,868 (€2,998/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 65/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €251,868, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €253,814 (€3,022/m²), uma diferença de €61,186 (24.1%) face ao preço pedido de €315,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Montijo e Afonsoeiro · f46a7c | Imóvel em análise | €315,000 | €3,750 | — | 62 | 58 |
| rua Cidade de Coimbra, 73 | Ativo | €315,000 | €2,864 | 23.6% | 60 | 59 |
| rua Cidade de Coimbra, 73 | Ativo | €300,000 | €3,529 | 5.9% | 68 | 58 |
| rua Doutor Avelino José Rocha Barbosa, 170 | Ativo | €259,000 | €2,755 | 26.5% | 55 | 50 |
| Montijo e Afonsoeiro · 023888 | Ativo | €275,000 | €2,926 | 22.0% | 65 | 57 |
| Mediana | €287,500 | €2,895 | 22.8% | 63 | 58 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade tem um preço de €315,000, que está 24.1% acima do seu valor justo de €253,814, tornando-a menos atraente para arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3.3% e uma pontuação de qualidade do bairro de 58/100, este investimento é pouco provável que gere um fluxo de caixa favorável. Comprar e manter Com um preço de listagem de €315,000, este apartamento está sobrevalorizado em 24.1% em comparação com o seu valor justo, apresentando um risco significativo para uma estratégia de comprar e manter. Além disso, a pontuação de condição da propriedade de 65/100 indica que pode exigir manutenção, impactando ainda mais o seu potencial de valorização a longo prazo. Arrendamento Familiar Avaliada em €315,000, a propriedade está 24.1% acima do seu valor justo de €253,814, o que pode desencorajar as famílias a alugar a este preço. A pontuação moderada do bairro de 58/100 sugere que pode não oferecer o ambiente ideal para famílias, tornando-o uma opção menos apelativa para esta estratégia de arrendamento.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 60/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 53/100, existe um risco significativo de que a propriedade possa enfrentar taxas de vacância mais altas e reduções de rendas devido a flutuações económicas e rotatividade de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 359 354 €
- Capital próprio necessário
- 107 354 €
- Prestação mensal
- 1104 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -713 €
- Preço315 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões12 656 €
- Imposto do Selo (escritura)2520 €
- Imposto do Selo (crédito)1512 €
- Escritura, registo e banco2256 €
- Obras25 410 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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