Moradia em Santo António
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Moradia T3 com 151 m² em Santo António, Lisbon, à venda por 1 300 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 152 401 €, 11,4% abaixo do preço pedido. A análise de 36 fotografias classifica o estado de conservação como C1 (como novo) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 151 m², certificado energético A+. Localizado em avenida Duque de Loulé, 1, freguesia de Santo António, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Esta propriedade inclui duas varandas espaçosas totalizando 50 metros quadrados, proporcionando uma ampla área de estar ao ar livre e maximizando a luz natural nos principais espaços de habitação.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,300,000 está €147,599 (12,8%) acima do valor justo de €1,152,401, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Os investidores devem proceder com cautela, dada esta discrepância.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,152,401 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,300,000 situa-se €147,599 (12.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,300,000 face à base da zona de avenida Duque de Loulé, 1 de €1,080,130 (€7,153/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 89/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,080,130, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,152,401 (€7,632/m²), uma diferença de €147,599 (12.8%) face ao preço pedido de €1,300,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Duque de Loulé, 1 | Imóvel em análise | €1,300,000 | €8,609 | — | 90 | 84 |
| rua Machado de Castro, 66 | Ativo | €879,500 | €5,174 | 39.9% | 90 | 79 |
| Beato · 6f407b | Ativo | €1,170,000 | €8,014 | 6.9% | 75 | 78 |
| rua de Santo António dos Capuchos, 2 | Ativo | €1,600,000 | €7,273 | 15.5% | 83 | 87 |
| rua José Leilote | Ativo | €1,260,000 | €5,020 | 41.7% | 75 | 83 |
| Mediana | €1,215,000 | €6,224 | 27.7% | 79 | 81 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade, listada por €1,300,000, está sobrevalorizada em 12,8% em comparação com o seu valor justo de €1,152,401, indicando um potencial limitado para futuras rendas. Com um rendimento bruto de apenas 2,1%, este investimento não se alinha com os retornos desejáveis de arrendamento a longo prazo num mercado competitivo. Compra e manutenção Embora a propriedade apresente uma impressionante classificação de condição de 89/100 e uma sólida classificação de bairro de 84/100, a sua avaliação atual sugere que está sobrevalorizada em 12,8%. Os investidores podem ter dificuldades em perceber uma valorização adequada ao longo do tempo, dado que o seu preço de listagem de €1,300,000 excede consideravelmente o valor justo. Mercado de luxo A área de Santo António atrai compradores exigentes; no entanto, a €1,300,000, esta propriedade está sobrevalorizada em 12,8% em relação ao seu valor justo de €1,152,401. O mercado de luxo pode exigir preços premium, mas o rendimento bruto de 2,1% indica um cenário de investimento menos favorável em meio a custos crescentes.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Uma alta rotatividade de inquilinos pode ocorrer devido à menor pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, impactando potencialmente a receita de aluguel e as taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 418 760 €
- Capital próprio necessário
- 378 760 €
- Prestação mensal
- 4385 €
- Rentabilidade bruta
- 1,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3641 €
- Preço1 300 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões97 500 €
- Imposto do Selo (escritura)10 400 €
- Imposto do Selo (crédito)6240 €
- Escritura, registo e banco4620 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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