Moradia em São Vicente
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Moradia T4 com 170 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 879 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 380 200 €, 36,2% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e piscina. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 170 m², construído em 2021, certificado energético A. Localizado em rua Machado de Castro, 66, freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Esta propriedade está equipada com um sistema de automação residencial abrangente, melhorando a conveniência com controlos inteligentes para estores, iluminação, segurança e infraestruturas para carregamento de veículos elétricos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €879,500 está significativamente acima do valor justo, que é estimado em €380,200, indicando uma sobrevalorização de €499,300 (56.8%). Esta propriedade não deve ser considerada um bom investimento ao preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €380,200 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €879,500 situa-se €499,300 (56.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €879,500 face à base da zona de rua Machado de Castro, 66 de €854,080 (€5,024/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 88/100 (Condição 90 · Materiais 88 · Dimensões das divisões 85). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 79/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 90 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Machado de Castro, 66
Base da zona €854,080 + condição +€21,250 + localização +€37,310 = valor justo estimado de €380,200 (€2,236/m²), uma diferença de €499,300 (56.8%) face ao preço pedido de €879,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Machado de Castro, 66 | Imóvel em análise | €879,500 | €5,174 | — | 90 | 79 |
| Beato · 6f407b | Ativo | €1,170,000 | €8,014 | 54.9% | 75 | 78 |
| rua de Santo António dos Capuchos, 2 | Ativo | €1,600,000 | €7,273 | 40.6% | 83 | 87 |
| travessa Escola Araújo | Ativo | €3,500,000 | €7,991 | 54.5% | 78 | 90 |
| Santa Maria Maior · 82c739 | Ativo | €380,000 | €1,681 | 67.5% | 76 | 80 |
| Mediana | €1,385,000 | €7,632 | 47.5% | 77 | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço de listagem da propriedade de €879,500 está significativamente acima do valor justo de €380,200, indicando que está sobrevalorizada em 56,8%. Com um rendimento bruto de apenas 3%, este investimento não geraria um retorno suficiente para uma estratégia de arrendamento a longo prazo. Arrendamento de férias a curto prazo Dado o alto preço de €879,500 em comparação com um valor justo de €380,200, esta propriedade é considerada sobrevalorizada, apresentando um investimento arriscado para arrendamentos de férias a curto prazo. O rendimento de 3% não é atrativo o suficiente para compensar o alto custo de aquisição num mercado competitivo. Compra e manutenção A substancial diferença entre o preço de listagem de €879,500 e o valor justo de €380,200 reflete uma situação de sobrevalorização que poderia impedir ganhos a longo prazo numa estratégia de compra e manutenção. O rendimento bruto projetado de 3% não justifica o custo elevado de entrada para a manutenção deste ativo ao longo do tempo.
Riscos
Risco de Dependência Económica A propriedade pode enfrentar instabilidade financeira devido a uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, sugerindo potenciais taxas de rotatividade e vacância que podem impactar o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 947 138 €
- Capital próprio necessário
- 243 538 €
- Prestação mensal
- 3081 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1953 €
- Preço879 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões52 770 €
- Imposto do Selo (escritura)7036 €
- Imposto do Selo (crédito)4222 €
- Escritura, registo e banco3611 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 56.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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