Apartamento em Campolide
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Apartamento T4 com 196 m² em Campolide, Lisbon, à venda por 1 695 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 340 946 €, 20,9% abaixo do preço pedido. A análise de 33 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T4 com 3 casas de banho de 196 m², no 8º andar, construído em 2003. Localizado em avenida Miguel Torga, freguesia de Campolide, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento inclui duas vagas de estacionamento designadas e uma unidade de armazenamento, garantindo conveniência na vida urbana, além de beneficiar de extensos jardins e duas piscinas dentro do condomínio.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,695,000 ultrapassa significativamente o valor justo de €1,340,946, em €354,054 (26,4%). A propriedade está claramente sobrevalorizada, sugerindo uma necessidade de negociação para se alinhar com as condições do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,340,946 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,695,000 situa-se €354,054 (26.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,695,000 face à base da zona de avenida Miguel Torga de €1,158,430 (€5,910/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,158,430, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,340,946 (€6,842/m²), uma diferença de €354,054 (26.4%) face ao preço pedido de €1,695,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Miguel Torga | Imóvel em análise | €1,695,000 | €8,648 | — | 76 | 83 |
| Alvalade · 6f41f1 | Ativo | €1,100,000 | €5,093 | 41.1% | 74 | 78 |
| Avenidas Novas · 8ee8f0 | Ativo | €1,150,000 | €7,055 | 18.4% | 85 | 81 |
| Arroios · 4d46ec | Ativo | €1,995,000 | €6,628 | 23.4% | 85 | 90 |
| Campo de Ourique · 023b11 | Ativo | €2,095,000 | €9,109 | 5.3% | 76 | 83 |
| Mediana | €1,572,500 | €6,842 | 20.9% | 81 | 82 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço atual de €1.695.000 está 26,4% acima do valor justo de €1.340.946, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada. O rendimento bruto de 1,6% sugere ainda uma capacidade de rendimento limitada para investimentos de arrendamento a longo prazo. Manter e esperar Com um preço de compra de €1.695.000, os investidores estariam adquirindo um ativo que está sobrevalorizado em 26,4% em comparação com o seu valor justo de €1.340.946. Embora a qualidade do apartamento e as classificações do bairro sejam benéficas, o alto custo de entrada apresenta riscos para estratégias de manter e esperar. Arrendamento familiar Com um preço de €1.695.000, que ultrapassa o valor justo em 26,4%, esta propriedade não é uma opção atraente para arrendamentos familiares. Apesar das classificações positivas do bairro e da qualidade geral, o custo elevado limita a probabilidade de alcançar fluxos de caixa favoráveis nesta estratégia.
Riscos
Impacto de uma recessão económica Existe um risco aumentado se a classificação de estabilidade económica de 90/100 não se mantiver, podendo afetar a retenção de inquilinos dado uma classificação de estabilidade de inquilinos de 80/100.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 855 452 €
- Capital próprio necessário
- 499 452 €
- Prestação mensal
- 5717 €
- Rentabilidade bruta
- 1,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -5373 €
- Preço1 695 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões127 125 €
- Imposto do Selo (escritura)13 560 €
- Imposto do Selo (crédito)8136 €
- Escritura, registo e banco5568 €
- Obras6063 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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