Apartamento em Santa Maria Maior
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Apartamento T3 com 119 m² em Santa Maria Maior, Lisbon, à venda por 790 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 686 140 €, 13,1% abaixo do preço pedido. A análise de 39 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo tradicional português, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e aquecimento central.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 119 m², no 3º andar, certificado energético C. Localizado em rua dos Douradores, freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento possui tetos trabalhados originais preservados do seu património Pombalino, contrastando lindamente com os seus acabamentos modernos e de alta qualidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço solicitado de €790,000 está significativamente acima do valor justo de €686,140, apresentando uma sobrevalorização de €103,860 (15,1%). Este preço não reflete uma decisão financeira sólida para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €686,140 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €790,000 situa-se €103,860 (15.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €790,000 face à base da zona de rua dos Douradores de €648,567 (€5,450/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €648,567, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €686,140 (€5,766/m²), uma diferença de €103,860 (15.1%) face ao preço pedido de €790,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua dos Douradores | Imóvel em análise | €790,000 | €6,639 | — | 75 | 86 |
| via A2 | Ativo | €550,000 | €5,000 | 24.7% | 75 | 78 |
| Arroios · b7bf36 | Ativo | €650,000 | €6,842 | 3.1% | 80 | 86 |
| rua dos Açores, 53 | Ativo | €560,000 | €5,283 | 20.4% | 75 | 79 |
| Santo António · 3df354 | Ativo | €850,000 | €7,727 | 16.4% | 78 | 80 |
| Mediana | €605,000 | €6,063 | 8.7% | 77 | 80 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este apartamento de 3 quartos em Santa Maria Maior está listado a €790.000, que está significativamente acima do seu valor justo de €686.140, sendo classificado como sobrevalorizado. Com um rendimento bruto de apenas 3%, a estratégia de arrendamento a longo prazo é menos atrativa, dadas as condições do mercado e o alto preço. Arrendamento de curto prazo Embora Lisboa Central tenha uma forte presença internacional e de expatriados que apoia a procura por arrendamentos de curto prazo, o preço de listagem de €790.000 indica que este apartamento está sobrevalorizado, com um prémio de 15,1% sobre o valor justo. Juntamente com um rendimento mais baixo de 3%, a viabilidade financeira desta estratégia é questionável neste caso. Mercado de luxo Apesar da sua localização privilegiada e da pontuação de condição aceitável de 78/100, o preço de listagem de €790.000 torna esta propriedade sobrevalorizada em 15,1% em comparação com o seu valor justo. No contexto do mercado de luxo, tal prémio diminui o apelo do investimento, particularmente com rendimentos mais baixos do que os normalmente esperados neste segmento.
Riscos
Alta Dependência Económica A propriedade depende de uma forte pontuação de estabilidade económica de 90/100, o que pode ocultar potenciais vulnerabilidades em períodos de recessão económica, apesar da estabilidade dos inquilinos estar em 80/100.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 860 521 €
- Capital próprio necessário
- 228 521 €
- Prestação mensal
- 2665 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1682 €
- Preço790 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões47 400 €
- Imposto do Selo (escritura)6320 €
- Imposto do Selo (crédito)3792 €
- Escritura, registo e banco3396 €
- Obras9613 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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