Apartamento em Santo António
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Apartamento T3 com 110 m² em Santo António, Lisbon, à venda por 850 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 704 000 €, 17,2% abaixo do preço pedido. A análise de 27 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 110 m², no 4º andar, certificado energético C. Localizado freguesia de Santo António, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui uma licença de Alojamento Local válida, permitindo alugueres de curto prazo, e beneficia de uma vista aberta que aumenta o seu atractivo numa zona urbana vibrante.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €850,000 ultrapassa o valor justo de €704,000 em €146,000 (20.7%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Uma diferença tão significativa levanta preocupações sobre o potencial de valorização no curto prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €704,000 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €850,000 situa-se €146,000 (20.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €850,000 face à base da zona de Santo António, Lisbon, Lisbon de €663,701 (€6,034/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €663,701, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €704,000 (€6,400/m²), uma diferença de €146,000 (20.7%) face ao preço pedido de €850,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santo António · 3df354 | Imóvel em análise | €850,000 | €7,727 | — | 78 | 80 |
| largo do Terreiro do Trigo | Ativo | €800,000 | €6,202 | 19.7% | 82 | 84 |
| calçada da Quintinha | Ativo | €640,000 | €6,400 | 17.2% | 85 | 90 |
| calçada da Quintinha | Ativo | €640,000 | €6,400 | 17.2% | 80 | 80 |
| Arroios · b7bf36 | Ativo | €650,000 | €6,842 | 11.5% | 80 | 86 |
| Mediana | €645,000 | €6,400 | 17.2% | 81 | 85 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade, com um preço de €850.000, excede o seu valor justo de €704.000 em 20,7%, indicando que está sobrevalorizada e pode ter dificuldades em atrair inquilinos de longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2,9%, os retornos do investimento podem não justificar o preço elevado num mercado de arrendamento competitivo. Arrendamento de férias de curto prazo O alto preço de listagem de €850.000, que é 20,7% acima do valor justo, sugere que a propriedade está sobrevalorizada, tornando-a menos atraente para oportunidades de arrendamento de curto prazo que normalmente dependem da eficiência de rendimento. Embora a procura na área seja significativa, o rendimento de 2,9% limita a rentabilidade potencial para investidores de arrendamentos para férias. Comprar e manter Dado que a propriedade está avaliada em €850.000—20,7% acima do seu valor justo de €704.000—esta estratégia de compra parece comprometida, uma vez que o investimento está sobrevalorizado em relação ao potencial de valorização a longo prazo. Com apenas 2,9% de rendimento, a propriedade pode não oferecer os retornos desejados ao longo de um período de retenção prolongado. Não ideal para A precificação e valorização da propriedade não suportam oportunidades no arrendamento para estudantes, uma vez que está sobrevalorizada sem os benefícios de rendimento que normalmente atraem este público. Além disso, as avenidas de renovação com valorização e investimento no mercado de luxo são menos favoráveis devido aos altos custos de entrada e à falta de potencial de valorização.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco potencial de maior rotatividade de inquilinos, o que pode resultar em um aumento na vacância e nos custos associados à gestão da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 918 256 €
- Capital próprio necessário
- 238 256 €
- Prestação mensal
- 2867 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1866 €
- Preço850 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões51 000 €
- Imposto do Selo (escritura)6800 €
- Imposto do Selo (crédito)4080 €
- Escritura, registo e banco3540 €
- Obras2836 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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