Apartamento em São Vicente
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T2 com 65 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 510 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 402 281 €, 21,1% abaixo do preço pedido. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 65 m², no 4º andar, certificado energético E. Localizado em rua da Verónica, 122, freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento apresenta uma cozinha contemporânea com eletrodomésticos modernos e acabamentos elegantes, melhorando tanto a funcionalidade como a estética no coração da histórica Graça.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €510,000 está €107,719 (26.8%) acima do valor justo de €402,281, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada e não apresenta uma oportunidade de investimento sólida ao seu preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €402,281 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €510,000 situa-se €107,719 (26.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €510,000 face à base da zona de rua da Verónica, 122 de €383,898 (€5,906/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €383,898, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €402,281 (€6,189/m²), uma diferença de €107,719 (26.8%) face ao preço pedido de €510,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Verónica, 122 | Imóvel em análise | €510,000 | €7,846 | — | 75 | 88 |
| rua Tenente Raul Cascais | Ativo | €650,000 | €7,065 | 10.0% | 74 | 85 |
| calçada dos Barbadinhos, 215 | Ativo | €360,000 | €5,806 | 26.0% | 80 | 79 |
| Beato · b7b578 | Ativo | €320,000 | €3,200 | 59.2% | 75 | 84 |
| rua Braamcamp Freire | Ativo | €362,500 | €4,265 | 45.6% | 78 | 83 |
| Mediana | €361,250 | €5,036 | 35.8% | 77 | 84 |
Tese de investimento
Long-term rental A propriedade com o preço de €510,000, que reflete uma diferença de 26,8% acima do seu valor justo de €402,281, não é uma escolha prudente para um investimento em arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2,9%, os retornos potenciais podem não justificar a sobrevalorização no atual mercado imobiliário. Short-term vacation rental Com um preço de listagem de €510,000, esta propriedade representa uma sobrevalorização significativa em relação ao seu valor justo. Os retornos esperados para arrendamento de férias de curto prazo são comprometidos pela diferença de 26,8% na avaliação e o rendimento bruto de 2,9%, tornando-a menos apelativa para os investidores. Buy-and-hold Investir nesta propriedade para uma estratégia de compra e manutenção a €510,000 apresenta riscos significativos devido à sua sobrevalorização em comparação com o valor justo de €402,281. O rendimento mais baixo de 2,9% combinado com a sobrevalorização de 26,8% sugere que manter este ativo a longo prazo pode não gerar os benefícios financeiros antecipados. Not ideal for student housing O preço da propriedade em €510,000 e a sobrevalorização resultante tornam-na uma má candidata para investimento em habitação estudantil. Dada a pontuação de condição de 77/100 e as dinâmicas do mercado existentes, não apresenta uma oportunidade atraente neste setor.
Riscos
Risco de recessão económica Uma alta pontuação de estabilidade económica de 90 sugere resiliência, mas uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 80 indica potenciais flutuações na procura de aluguer que podem impactar o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 553 832 €
- Capital próprio necessário
- 145 832 €
- Prestação mensal
- 1720 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1131 €
- Preço510 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões28 100 €
- Imposto do Selo (escritura)4080 €
- Imposto do Selo (crédito)2448 €
- Escritura, registo e banco2724 €
- Obras6480 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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