Apartamento T2, 83 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto
Apartamento T2 com 83 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, à venda por 380 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 399 495 €, em linha com o preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 83 m². Localizado freguesia de Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: A localização deste apartamento oferece uma excelente combinação de comodidades urbanas e proximidade com a praia, tudo dentro de um bairro vibrante perto do Mercado da Foz.
Resumo financeiro
The valuation. O preço solicitado de €380,000 está confortavelmente abaixo do valor justo de €399,495, indicando que a propriedade está ao preço justo, com um ligeiro desconto de €19,495 (4,9%). Buy-to-flip angle. Investidores que procuram revender a propriedade podem aumentar o seu valor através de pequenas renovações, visando compradores potenciais após melhorias para alcançar uma revenda lucrativa. Buy-to-let angle. Com uma renda estimada de €1,425 por mês, o rendimento bruto de 4,5% torna esta propriedade uma opção atraente para investimento em aluguer a longo prazo numa vizinhança promissora.
Avaliação
Valor justo estimado em €399,495 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €380,000 situa-se €19,495 (4.9%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €380,000 face à base da zona de Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, Porto de €403,902 (€4,866/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 49/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €403,902, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €399,495 (€4,813/m²), uma diferença de €19,495 (4.9%) face ao preço pedido de €380,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde · 627421 | Imóvel em análise | €380,000 | €4,578 | — | 45 | 65 |
| rua Fonte da Luz, 194 | Ativo | €450,000 | €6,081 | 32.8% | 55 | 73 |
| Matosinhos e Leça da Palmeira · 82c75f | Ativo | €199,000 | €4,854 | 6.0% | 45 | 74 |
| rua Fonte da Luz | Ativo | €450,000 | €6,081 | 32.8% | 62 | 69 |
| rua Cidade de Luanda, 30 | Ativo | €210,000 | €4,773 | 4.2% | 65 | 74 |
| Mediana | €330,000 | €5,468 | 19.4% | 59 | 74 |
Tese de investimento
Renda de longo prazo Dada a sua avaliação justa de €380.000, este apartamento de 2 quartos em Aldoar pode proporcionar uma receita de aluguel estável com um rendimento bruto de 4,5%. A sua proximidade ao Porto aumenta a potencial demanda de inquilinos, embora a condição e a pontuação do bairro indiquem que pode não atrair inquilinos de alto padrão. Compra e manutenção Como investimento a longo prazo, o valor justo do apartamento apresenta uma oportunidade razoável para manter a equidade em uma área em desenvolvimento. Com um rendimento bruto fiável de 4,5%, pode gerar retornos consistentes, embora seja necessário monitorar as tendências do mercado local para o futuro potencial de valorização. Aluguel familiar As características desta propriedade alinham-se bem com as necessidades familiares, especialmente dada a sua dimensão e localização dentro de uma área estável do Porto. Embora o apartamento esteja adequadamente precificado, a sua pontuação de condição mais baixa sugere que algumas renovações podem ser necessárias para atrair mais inquilinos familiares em busca de comodidades modernas.
Riscos
Risco moderado de rotatividade de inquilinos Com os índices de estabilidade económica e estabilidade de inquilinos a 65/100, existe um risco aumentado de rotatividade moderada de inquilinos, o que pode impactar negativamente o fluxo de caixa e as taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 451 566 €
- Capital próprio necessário
- 147 566 €
- Prestação mensal
- 1282 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -562 €
- Preço380 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3040 €
- Imposto do Selo (crédito)1824 €
- Escritura, registo e banco2412 €
- Obras46 589 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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