Apartamento T1, 62 m² em Barcarena, Oeiras
Apartamento T1 com 62 m² em Barcarena, Oeiras, à venda por 270 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 196 767 €, 27,1% abaixo do preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 62 m², construído em 1964, certificado energético D. Localizado em rua Felner Duarte, freguesia de Barcarena, concelho de Oeiras, distrito de Lisbon. Este apartamento possui uma varanda privada e beneficia de estar afastado da rua principal, garantindo um ambiente de vida mais tranquilo, apesar das comodidades nas proximidades.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €270,000 está significativamente acima do valor justo de €196,767, representando uma sobrevalorização de €73,233 (37.2%). Esta propriedade está sobrevalorizada com base na análise de mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €196,767 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €270,000 situa-se €73,233 (37.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €270,000 face à base da zona de rua Felner Duarte de €238,375 (€3,845/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 49/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €238,375, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €196,767 (€3,174/m²), uma diferença de €73,233 (37.2%) face ao preço pedido de €270,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Felner Duarte | Imóvel em análise | €270,000 | €4,355 | — | 45 | 78 |
| Massamá e Monte Abraão · 261e6b | Ativo | €100,000 | €2,273 | 47.8% | — | 73 |
| rua Nicolau Tolentino de Almeida | Ativo | €208,000 | €3,410 | 21.7% | 45 | 80 |
| avenida Cidade de Lisboa, 2 | Ativo | €255,000 | €2,931 | 32.7% | 55 | 75 |
| rua Professor Doutor Virgílio Machado | Ativo | €235,000 | €2,938 | 32.5% | 38 | 73 |
| Mediana | €221,500 | €2,935 | 32.6% | 45 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço de mercado atual de €270,000 está substancialmente acima do valor justo de €196,767, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada em 37,2%. Com um rendimento bruto de apenas 3,7%, os potenciais retornos de arrendamento a longo prazo podem não justificar este preço elevado. Comprar e manter Investir nesta propriedade ao preço atual de €270,000 significa adquirir um ativo que está sobrevalorizado em comparação com o seu valor justo de €196,767, o que pode limitar a valorização futura. Embora a proximidade a Lisboa e uma pontuação de vizinhança razoável ofereçam algum potencial, o custo elevado e o baixo rendimento tornam esta estratégia menos atractiva. Arrendamento familiar O preço de listagem desta propriedade de €270,000 ultrapassa significativamente o valor justo de €196,767, marcando-a como sobrevalorizada em 37,2%. Apesar de a área beneficiar de boas comodidades e habitabilidade, as famílias podem hesitar em pagar um prémio quando há opções dentro do seu orçamento.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, existe um risco potencial de taxas de rotatividade mais elevadas, o que pode levar a períodos de vacância aumentados e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 319 911 €
- Capital próprio necessário
- 103 911 €
- Prestação mensal
- 946 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -558 €
- Preço270 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9506 €
- Imposto do Selo (escritura)2160 €
- Imposto do Selo (crédito)1296 €
- Escritura, registo e banco2148 €
- Obras34 802 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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