Apartamento em Setúbal (São Sebastião)
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Apartamento T2 com 100 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 220 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 242 021 €, em linha com o preço pedido. A análise de 8 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, pés-direitos altos e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 100 m². Localizado em rua das Giestas, 1, freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Este apartamento apresenta uma varanda espaçosa ideal para relaxamento ao ar livre e está localizado a poucos passos de mercados locais e centros de transporte público, aumentando a sua atratividade para inquilinos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço solicitado de €220,000 está 9,1% abaixo do valor justo de €242,021, indicando uma avaliação ao preço justo. Isso torna a propriedade um alvo atraente para investidores perspicazes.
Avaliação
Valor justo estimado em €242,021 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €220,000 situa-se €22,021 (9.1%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €220,000 face à base da zona de rua das Giestas, 1 de €177,437 (€1,774/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €177,437, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €242,021 (€2,420/m²), uma diferença de €22,021 (9.1%) face ao preço pedido de €220,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua das Giestas, 1 | Imóvel em análise | €220,000 | €2,200 | — | 72 | 55 |
| Setúbal (São Sebastião) · 96c49c | Ativo | €179,000 | €2,521 | 14.6% | 73 | 49 |
| praceta Doutor José Romão dos Santos Ferro, 27 | Ativo | €199,000 | €2,010 | 8.6% | 70 | 46 |
| estrada de Palmela Rio da Figueira | Ativo | €228,000 | €2,327 | 5.8% | 70 | 46 |
| rua das Areias, 9 | Ativo | €349,000 | €2,390 | 8.7% | 70 | 49 |
| Mediana | €213,500 | €2,359 | 7.2% | 70 | 48 |
Tese de investimento
Arrendamento de longa duração A propriedade oferece um rendimento bruto de 4,8%, o que é razoável, mas reflete as condições gerais do mercado na área semi-rural de Setúbal. A sua diferença de 9,1% em relação ao valor justo indica que, embora o apartamento esteja a um preço justo, não representa uma oportunidade de valorização significativa a longo prazo. Arrendamento familiar Este apartamento de 2 quartos é bem adequado para arrendamentos familiares, dado o seu bom estado, com uma classificação de 77/100; no entanto, a pontuação do bairro de 55/100 levanta preocupações sobre a sua atratividade para famílias. Embora o preço de €220.000 seja justo, a propriedade pode não oferecer um potencial de crescimento substancial devido à dependência de centros urbanos próximos para emprego.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Um baixo índice de estabilidade económica de 50/100 sugere que a economia local pode ser suscetível a recessões, o que pode afetar a procura de inquilinos e a renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 242 021 €
- Capital próprio necessário
- 66 021 €
- Prestação mensal
- 742 €
- Rentabilidade bruta
- 4,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -247 €
- Preço220 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6006 €
- Imposto do Selo (escritura)1760 €
- Imposto do Selo (crédito)1056 €
- Escritura, registo e banco2028 €
- Obras11 172 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
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