Apartamento T2, 98 m² em Nogueira e Silva Escura, Maia
Apartamento T2 com 98 m² em Nogueira e Silva Escura, Maia, à venda por 270 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 258 928 €, em linha com o preço pedido. A análise de 31 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 98 m², construído em 1990, certificado energético D. Localizado em rua Xisto, 389, freguesia de Nogueira e Silva Escura, concelho de Maia, distrito de Porto. Esta propriedade inclui um espaçoso hall de entrada com um armário e uma varanda na sala de estar, aumentando tanto a funcionalidade quanto o acesso ao exterior num ambiente urbano moderno.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €270,000 está €11,072 (4.3%) acima do valor justo estimado de €258,928, refletindo uma condição de mercado que se alinha com a avaliação justa da propriedade.
Avaliação
Valor justo estimado em €258,928 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €270,000 situa-se €11,072 (4.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €270,000 face à base da zona de rua Xisto, 389 de €224,338 (€2,289/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €224,338, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €258,928 (€2,642/m²), uma diferença de €11,072 (4.3%) face ao preço pedido de €270,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Xisto, 389 | Imóvel em análise | €270,000 | €2,755 | — | 74 | 75 |
| urbanização da Nortecoope | Ativo | €269,500 | €2,994 | 8.7% | 82 | 72 |
| rua Nova dos Altos | Ativo | €279,000 | €2,536 | 7.9% | 72 | 74 |
| travessa Doutor Augusto Martins | Ativo | €320,000 | €2,623 | 4.8% | 72 | 69 |
| rua Alberto Pimenta | Ativo | €330,000 | €2,661 | 3.4% | 74 | 69 |
| Mediana | €299,500 | €2,642 | 4.1% | 73 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar Este apartamento T2 em Nogueira e Silva Escura, com um valor justo de €258,928, oferece um rendimento modesto de 4%, alinhado às expectativas do mercado. Dada a necessidade das famílias por amenidades acessíveis na área, esta propriedade é uma opção justa para requerimentos residenciais de longo prazo. Arrendamento a longo prazo O valor justo do apartamento de €258,928 reflete uma ligeira diferença de 4,3% em relação ao preço de listagem de €270,000, posicionando-o de forma razoável dentro do mercado local. As classificações razoáveis do bairro (75/100) indicam um ambiente estável que é propício para atrair inquilinos a longo prazo. Comprar e manter Com o preço atual de listagem ligeiramente acima do valor justo, esta propriedade ainda apresenta uma oportunidade para investidores que buscam uma apreciação constante numa localização em crescimento como Maia. A estabilidade econômica e as amenidades comunitárias podem potencialmente aumentar o valor da propriedade ao longo do tempo, tornando-a um investimento racional para comprar e manter, apesar do seu preço justo.
Riscos
Risco de Recessão Económica A propriedade é vulnerável à instabilidade económica devido a uma pontuação de 80/100, o que pode levar a taxas de desocupação aumentadas ou à redução da qualidade dos inquilinos, apesar de uma pontuação de estabilidade dos inquilinos relativamente estável de 75/100.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 298 080 €
- Capital próprio necessário
- 82 080 €
- Prestação mensal
- 911 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -432 €
- Preço270 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9506 €
- Imposto do Selo (escritura)2160 €
- Imposto do Selo (crédito)1296 €
- Escritura, registo e banco2148 €
- Obras12 970 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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