Moradia T4, 302 m² em Nogueira e Silva Escura, Maia
Moradia T4 com 302 m² em Nogueira e Silva Escura, Maia, à venda por 514 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 418 330 €, 18,8% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Moradia T4 com 4 casas de banho de 302 m², construído em 2007, certificado energético C. Localizado freguesia de Nogueira e Silva Escura, concelho de Maia, distrito de Porto. Esta propriedade apresenta uma espetacular terraço panorâmico perfeito para momentos de lazer ao ar livre com vistas sobre o jardim privado e a piscina da comunidade, aumentando o seu apelo para entretenimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €514,900 está significativamente acima do valor justo de €418,330, refletindo uma sobrevalorização de €96,570 (23.1%). Este prémio pode desincentivar potenciais compradores à procura de valor no mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €418,330 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €514,900 situa-se €96,570 (23.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €514,900 face à base da zona de Nogueira e Silva Escura, Maia, Porto de €323,695 (€1,072/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €323,695, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €418,330 (€1,385/m²), uma diferença de €96,570 (23.1%) face ao preço pedido de €514,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nogueira e Silva Escura · 8750d4 | Imóvel em análise | €514,900 | €1,705 | — | 75 | 66 |
| Cidade da Maia · 4a440a | Ativo | €429,000 | €2,043 | 19.8% | 72 | 78 |
| Castêlo da Maia · 6273eb | Ativo | €385,000 | €944 | 44.7% | 75 | 74 |
| Nogueira e Silva Escura · 73564f | Ativo | €575,000 | €1,261 | 26.0% | 80 | 66 |
| Águas Santas · 622945 | Ativo | €480,000 | €1,509 | 11.5% | 65 | 71 |
| Mediana | €454,500 | €1,385 | 18.8% | 74 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Nogueira e Silva Escura está atualmente sobrevalorizada a €514,900, excedendo o valor justo em 23.1%, o que diminui a sua atratividade para investidores de arrendamento a longo prazo. Com um modesto rendimento bruto de 3.6%, o alto custo inicial torna-a uma opção menos favorável numa área suburbana que depende fortemente da proximidade externa ao Porto para a desejabilidade dos inquilinos. Arrendamento familiar Embora a propriedade tenha espaço adequado e possa acomodar famílias, o seu preço de €514,900 está significativamente acima da valoração justa de €418,330, indicando que está sobrevalorizada em 23.1%. Juntamente com a média de condicionamento de 78/100 e a classificação do bairro de 66/100, o potencial de investimento é limitado, dado o preço elevado atual. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção pode não ser sensato, uma vez que está atualmente listada a €514,900, o que representa uma sobrevalorização de 23.1% em relação ao seu valor justo avaliado de €418,330. A falta de motores económicos convincentes na vizinhança, juntamente com o rendimento contido da propriedade de 3.6%, sugere que a valorização a longo prazo não é provável de justificar o custo inicial do investimento.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade do inquilino de 60/100 indica um potencial para maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e custos associados à busca de novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 577 634 €
- Capital próprio necessário
- 165 714 €
- Prestação mensal
- 1737 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -937 €
- Preço514 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões28 492 €
- Imposto do Selo (escritura)4119 €
- Imposto do Selo (crédito)2472 €
- Escritura, registo e banco2736 €
- Obras24 915 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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