Apartamento T3, 105 m² em Águas Santas, Maia
Apartamento T3 com 105 m² em Águas Santas, Maia, à venda por 295 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 235 640 €, 20,1% abaixo do preço pedido. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade, campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 105 m², no 3º andar, construído em 1988, certificado energético E. Localizado freguesia de Águas Santas, concelho de Maia, distrito de Porto. Este apartamento inclui uma garagem exterior de 15,8 m² e possui duas agradáveis varandas que realçam as suas amplas áreas de estar com abundante luz natural.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €295,000 ultrapassa o valor justo de €235,640 em €59,360, ou 25.2%. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada no seu mercado atual. Buy-to-flip angle. A estratégia envolve restaurar o apartamento de 3 quartos para aumentar a sua atratividade e valor de mercado, aproveitando os materiais de alta qualidade. Atualizações rápidas poderão atrair compradores dispostos a pagar uma sobretaxa. Buy-to-let angle. Uma renda mensal estimada de €1,008 gera um retorno bruto de 4.1%, tornando o apartamento um investimento viável a longo prazo. O foco em arrendamentos familiares na vizinhança mista pode garantir uma ocupação estável.
Avaliação
Valor justo estimado em €235,640 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €295,000 situa-se €59,360 (25.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €295,000 face à base da zona de Águas Santas, Maia, Porto de €219,157 (€2,087/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €219,157, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €235,640 (€2,244/m²), uma diferença de €59,360 (25.2%) face ao preço pedido de €295,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Águas Santas · 8750ff | Imóvel em análise | €295,000 | €2,810 | — | 80 | 68 |
| rua do Professor Doutor Santos Júnior | Ativo | €315,000 | €2,086 | 25.7% | 75 | 63 |
| rua São Lourenço | Ativo | €259,000 | €2,421 | 13.8% | 70 | 71 |
| travessa Portocarreiro | Ativo | €269,000 | €2,319 | 17.5% | 80 | 75 |
| Baguim do Monte (Rio Tinto) · 6d53ea | Ativo | €342,000 | €2,311 | 17.8% | 72 | 72 |
| Mediana | €292,000 | €2,315 | 17.6% | 74 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 3 quartos em Águas Santas, Maia, está atualmente listado por €295,000, o que representa 25,2% acima do seu valor justo de €235,640, indicando que está sobrevalorizado. Com um rendimento bruto de apenas 4,1%, o investimento pode não oferecer retornos suficientes para justificar o alto preço de compra numa localização marcada por constrangimentos económicos. Arrendamento familiar Dada a preço pedido de €295,000, que excede o valor justo em 25,2%, é claro que esta propriedade está sobrevalorizada para fins de arrendamento familiar. Além disso, com uma classificação de 68/100 na vizinhança, os potenciais inquilinos podem procurar melhor relação qualidade/preço em outro lugar, afetando as taxas de ocupação. Comprar e manter A listagem atual de €295,000 é 25,2% acima do valor justo de €235,640, tornando a propriedade sobrevalorizada para uma estratégia de comprar e manter. A valorização a longo prazo pode ser limitada pelas condições económicas na área, tornando este investimento menos apelativo para ganhos futuros.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e de Inquilinos A propriedade tem uma pontuação de estabilidade económica e de inquilinos de 70/100, indicando um nível moderado de risco devido a potenciais flutuações na retenção de inquilinos e nas condições económicas gerais que impactam os rendimentos de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 319 277 €
- Capital próprio necessário
- 83 277 €
- Prestação mensal
- 995 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -449 €
- Preço295 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 256 €
- Imposto do Selo (escritura)2360 €
- Imposto do Selo (crédito)1416 €
- Escritura, registo e banco2208 €
- Obras7038 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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