Moradia T4, 232 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos
Moradia T4 com 232 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos, à venda por 525 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 484 217 €, em linha com o preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de mar. Características visíveis nas fotografias: aquecimento central, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 232 m², construído em 1994, certificado energético E. Localizado freguesia de Matosinhos e Leça da Palmeira, concelho de Matosinhos, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui excelente espaço exterior projetado para lazer e anexos versáteis que oferecem usos adicionais, melhorando a experiência de vida global.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €525,000 está €40,783 (8.4%) acima do valor justo de €484,217, indicando que a propriedade está ao preço justo. Esta posição reflete um mercado competitivo para uma propriedade bem conservada.
Avaliação
Valor justo estimado em €484,217 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €525,000 situa-se €40,783 (8.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €525,000 face à base da zona de Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos, Porto de €396,559 (€1,709/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 73/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €396,559, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €484,217 (€2,087/m²), uma diferença de €40,783 (8.4%) face ao preço pedido de €525,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Matosinhos e Leça da Palmeira · 875169 | Imóvel em análise | €525,000 | €2,263 | — | 70 | 71 |
| rua Óscar da Silva, 685 | Ativo | €400,000 | €1,465 | 35.3% | 75 | 64 |
| travessa do Crasto | Ativo | €439,000 | €1,626 | 28.1% | 72 | 66 |
| Perafita, Lavra e Santa Cruz do Bispo · 4680fa | Ativo | €430,000 | €2,228 | 1.5% | 66 | 73 |
| Custóias, Leça do Balio e Guifões · 483b76 | Ativo | €550,000 | €2,500 | 10.5% | 78 | 69 |
| Mediana | €434,500 | €1,927 | 14.8% | 74 | 68 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade apresenta um retorno bruto de 5,4%, indicando potencial para uma receita de arrendamento constante a longo prazo. No entanto, com um preço de listing de €525,000 em comparação com um valor justo de €484,217, o investimento parece ao preço justo em vez de atraente. Arrendamento familiar Dada a sua dimensão e proximidade de comodidades, esta propriedade é bem adequada para arrendamentos familiares, apelando a uma demografia que busca estabilidade na área de Matosinhos. No entanto, o preço atual reflete uma avaliação justa, sugerindo um potencial limitado de valorização para os investidores neste segmento. Comprar e manter Esta propriedade pode adequar-se a investidores que buscam comprar e manter com o objetivo de valorização futura devido à sua localização e classificações de condição. No entanto, com o mercado posicionado de forma justa, os retornos potenciais provavelmente alinhar-se-ão de perto com as condições de mercado prevalecentes em vez de gerar retornos significativos acima do esperado.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e de Inquilinos A propriedade apresenta pontuações moderadas de estabilidade económica e de inquilinos de 70/100, indicando uma potencial vulnerabilidade a flutuações nas condições do mercado ou rotatividade de inquilinos que poderiam afetar a receita de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 602 459 €
- Capital próprio necessário
- 182 459 €
- Prestação mensal
- 1784 €
- Rentabilidade bruta
- 4,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -409 €
- Preço525 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões29 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4200 €
- Imposto do Selo (crédito)2520 €
- Escritura, registo e banco2760 €
- Obras38 679 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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