Apartamento em Águas Santas
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Apartamento T2 com 97 m² em Águas Santas, Maia, à venda por 258 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 197 841 €, 23,5% abaixo do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, garagem e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 97 m², no 1º andar, construído em 1994, certificado energético D. Localizado freguesia de Águas Santas, concelho de Maia, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento inclui um espaçoso terraço de 30,60 m² com churrasqueira, ideal para entretenimento ao ar livre, além de espaço de estacionamento e armazenamento designado.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €258,500 está significativamente acima do valor justo de €197,841, criando uma disparidade de €60,659 (30,7%). Esta avaliação competitivamente elevada posiciona a propriedade como sobrevalorizada e, portanto, pouco atraente para investidores que busquem uma entrada ao preço justo.
Avaliação
Valor justo estimado em €197,841 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €258,500 situa-se €60,659 (30.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €258,500 face à base da zona de Águas Santas, Maia, Porto de €214,235 (€2,209/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 63/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €214,235, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €197,841 (€2,040/m²), uma diferença de €60,659 (30.7%) face ao preço pedido de €258,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Águas Santas · 8751e8 | Imóvel em análise | €258,500 | €2,665 | — | 65 | 66 |
| Ermesinde · e40b2a | Ativo | €154,900 | €1,648 | 38.2% | 60 | — |
| Ermesinde · 3d9634 | Ativo | €249,000 | €2,515 | 5.6% | — | 67 |
| rua José Santos Ramos | Ativo | €260,000 | €2,342 | 12.1% | — | 70 |
| rua Bento de Jesus Caraça | Ativo | €195,000 | €1,950 | 26.8% | — | 72 |
| Mediana | €222,000 | €2,146 | 19.5% | 60 | 70 |
Tese de investimento
Family rental O preço de €258,500 para este apartamento de 2 quartos representa uma diferença de 30,7% em relação ao valor justo de €197,841, tornando-o sobrevalorizado para fins de arrendamento familiar. Além disso, com um rendimento bruto de apenas 3,8% e uma classificação de condição de 63/100, o potencial de investimento parece fraco para atrair inquilinos de longo prazo. Long-term rental Dada a disparidade significativa de preços, esta propriedade listada a €258,500 está sobrevalorizada em 30,7% acima do seu valor justo de €197,841, o que desencorajaria os investidores de arrendamento a longo prazo. O baixo rendimento bruto de 3,8% enfatiza ainda mais o retorno desfavorável considerando a classificação de condição da propriedade de 63/100. Buy-and-hold Com uma avaliação de valor justo de €197,841, o preço de listagem atual de €258,500 indica que a propriedade está sobrevalorizada em 30,7%, levantando preocupações para uma estratégia de compra e manutenção. O rendimento de 3,8% e uma classificação de condição de 63/100 sugerem uma apreciação de capital e um potencial de fluxo de caixa limitados ao longo do tempo.
Riscos
Possíveis flutuações de renda Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos em 70/100, existe um risco de volatilidade na renda devido a possíveis recessões económicas que poderiam afetar a retenção de inquilinos e a estabilidade da receita de aluguel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 305 111 €
- Capital próprio necessário
- 98 311 €
- Prestação mensal
- 872 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -487 €
- Preço258 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8701 €
- Imposto do Selo (escritura)2068 €
- Imposto do Selo (crédito)1241 €
- Escritura, registo e banco2120 €
- Obras32 481 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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