Apartamento em Paranhos
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Apartamento T4 com 140 m² em Paranhos, Porto, à venda por 400 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 403 100 €, em linha com o preço pedido. A análise de 33 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, lareira e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T4 com 2 casas de banho de 140 m², no 1º andar, certificado energético C. Localizado em rua de Augusto Lessa, 144, freguesia de Paranhos, concelho de Porto, distrito de Porto. Esta propriedade oferece rendimento de aluguer imediato com uma configuração adaptada para seis quartos, incluindo três suítes com casas de banho privadas, maximizando o potencial de investimento para investidores.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €400,000 está apenas €3,100 (0.8%) abaixo do valor justo de €403,100, indicando que a propriedade está precificada de forma adequada e alinha-se bem com as expectativas do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €403,100 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €400,000 situa-se €3,100 (0.8%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €400,000 face à base da zona de rua de Augusto Lessa, 144 de €385,861 (€2,756/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 73/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €385,861, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €403,100 (€2,879/m²), uma diferença de €3,100 (0.8%) face ao preço pedido de €400,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Augusto Lessa, 144 | Imóvel em análise | €400,000 | €2,857 | — | 70 | 64 |
| rua do Covelo S / N | Ativo | €389,000 | €2,779 | 2.8% | 72 | 73 |
| Bonfim · 28bb74 | Ativo | €498,000 | €1,968 | 31.1% | 74 | 72 |
| rua Professor Duarte Leite, 24 | Ativo | €432,000 | €1,763 | 38.3% | 65 | 75 |
| rua de Serpa Pinto | Ativo | €520,000 | €3,114 | 9.0% | 78 | 69 |
| Mediana | €465,000 | €2,374 | 16.9% | 73 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade oferece um rendimento bruto competitivo de 4,8%, tornando-a uma opção atraente para estratégias de arrendamento a longo prazo na zona de Paranhos. Com o valor justo próximo do preço listado, este investimento promete um fluxo de caixa constante sem uma exposição significativa ao risco. Arrendamento familiar O espaçoso apartamento de 4 quartos é bem adequado para famílias que procuram um espaço confortável numa área suburbana com baixas taxas de criminalidade. A classificação de condição justa de 73/100 sugere que a propriedade está em bom estado, atraindo famílias que buscam um ambiente estável e seguro.
Riscos
Risco Económico e de Inquilinos A propriedade enfrenta um potencial retrocesso devido ao seu moderado índice de estabilidade económica de 65/100, o que pode levar a dificuldades em manter a retenção de inquilinos e atrair novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 452 146 €
- Capital próprio necessário
- 132 146 €
- Prestação mensal
- 1349 €
- Rentabilidade bruta
- 4,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -447 €
- Preço400 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões19 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3200 €
- Imposto do Selo (crédito)1920 €
- Escritura, registo e banco2460 €
- Obras25 266 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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