Apartamento em Quelfes
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Apartamento T1 com 58 m² em Quelfes, Olhão, à venda por 360 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 280 543 €, 22,1% abaixo do preço pedido. A análise de 11 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, jardim e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T1 com 2 casas de banho de 58 m², construído em 2025, certificado energético B. Localizado freguesia de Quelfes, concelho de Olhão, distrito de Faro. Características: Este apartamento possui uma área de lavandaria adicional e uma piscina bem mantida, aumentando a conveniência e as opções recreativas para os residentes numa zona tranquila.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €360,000 está significativamente acima do valor justo, com uma diferença de €79,457 (28.3%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada, sugerindo que potenciais compradores devem proceder com cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €280,543 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €360,000 situa-se €79,457 (28.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €360,000 face à base da zona de Quelfes, Olhão, Faro de €237,645 (€4,097/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €237,645, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €280,543 (€4,837/m²), uma diferença de €79,457 (28.3%) face ao preço pedido de €360,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Quelfes · a8ed19 | Imóvel em análise | €360,000 | €6,207 | — | 78 | 61 |
| rua Domingos Xavier Pereira | Ativo | €375,000 | €3,827 | 38.4% | 78 | 70 |
| Olhão · f5ec89 | Ativo | €630,000 | €5,000 | 19.4% | 80 | 70 |
| Olhão · 0900df | Ativo | €600,000 | €5,825 | 6.1% | 88 | 65 |
| rua Custódio Domingos Pereira Neto, 7 | Ativo | €430,000 | €4,624 | 25.5% | 74 | 71 |
| Mediana | €515,000 | €4,812 | 22.5% | 79 | 70 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental Dado que a propriedade está sobrevalorizada em 28,3%, investir nela como um aluguer de férias de curto prazo pode não oferecer um retorno favorável sobre o investimento, especialmente com o rendimento atual de apenas 2,6%. Embora a proximidade das áreas turísticas do Algarve aumente a procura, a avaliação desqualifica-a como uma oportunidade de arrendamento viável. Buy-and-hold O preço de listagem atual de €360.000 apresenta uma diferença significativa em relação ao valor justo de €280.543, indicando que a manutenção desta propriedade não é ideal nas condições atuais do mercado. Com um rendimento bruto de 2,6%, o potencial de investimento a longo prazo é ainda mais comprometido pelo seu estado sobrevalorizado. Value-add renovation Considerando a classificação de condição da propriedade de 80/100, qualquer investimento destinado a renovação para acrescentar valor seria arriscado, dado que já está acima do valor justo. As renovações poderiam aumentar o apelo, mas o elevado custo atual limita a rentabilidade, especialmente em comparação com o valor justo. Not ideal for: Habitação estudantil, mercado de luxo, arrendamento familiar
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 55/100, existe um risco significativo de que as recuos na economia local possam impactar negativamente a renda e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 386 063 €
- Capital próprio necessário
- 98 063 €
- Prestação mensal
- 1214 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -899 €
- Preço360 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões16 100 €
- Imposto do Selo (escritura)2880 €
- Imposto do Selo (crédito)1728 €
- Escritura, registo e banco2364 €
- Obras2991 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
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