Apartamento em Canidelo
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Apartamento T3 com 207 m² em Canidelo, Vila Nova de Gaia, à venda por 750 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 656 922 €, 12,4% abaixo do preço pedido. A análise de 27 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 207 m², construído em 2025, certificado energético A. Localizado em travessa Nova das Chieiras, freguesia de Canidelo, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui uma ampla varanda principal de 16 m² com vistas panorâmicas para o mar, melhorando a experiência geral de vida, enquanto apresenta painéis solares para eficiência energética.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €750,000 está significativamente acima do valor justo de €656,922, representando uma sobrevalorização de €93,078 (14.2%). Isso torna a propriedade menos atraente para potenciais compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €656,922 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €750,000 situa-se €93,078 (14.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €750,000 face à base da zona de travessa Nova das Chieiras de €698,427 (€3,374/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 84/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €698,427, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €656,922 (€3,174/m²), uma diferença de €93,078 (14.2%) face ao preço pedido de €750,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| travessa Nova das Chieiras | Imóvel em análise | €750,000 | €3,623 | — | 85 | 71 |
| alameda Jardins da Arrábida | Ativo | €599,000 | €3,675 | 1.4% | 80 | 77 |
| avenida Afonso de Albuquerque, 240 | Ativo | €850,000 | €3,696 | 2.0% | 90 | 75 |
| rua Alto das Chaquedas | Ativo | €479,000 | €2,110 | 41.8% | 78 | 71 |
| rua Velha dos Lagos, 185 | Ativo | €350,000 | €2,991 | 17.4% | 78 | 66 |
| Mediana | €539,000 | €3,333 | 8.0% | 79 | 73 |
Tese de investimento
Long-term rental A propriedade está listada a €750,000, o que representa 14.2% acima do seu valor justo de €656,922, indicando que está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de 4.5%, o investimento pode ter dificuldades em atrair inquilinos de longo prazo, dada a elevação do preço. Family rental A €750,000, a propriedade está sobrevalorizada em comparação com o valor justo de €656,922, refletindo um hiato que pode desencorajar inquilinos familiares a seguir esta opção. O bom acesso a escolas na área pode atrair famílias, mas o preço elevado pode obscurecer esses benefícios. Buy-and-hold A avaliação geral de €750,000, que excede o seu valor justo em 14.2%, sugere que a estratégia de compra e manutenção pode não ser favorável a este preço. Embora exista potencial para apreciação a longo prazo na área metropolitana do Porto, a precificação atual pode limitar os retornos potenciais do investimento. Not ideal for: Short-term vacation rental, Luxury market, Student housing A precificação da propriedade a €750,000 sugere que está sobrevalorizada, tornando-a inadequada para alugueres de férias de curto prazo ou para o mercado de luxo, onde a procura é sensível ao preço. Além disso, o alojamento estudantil costuma depender de preços mais baixos, tornando esta propriedade menos vantajosa nesse segmento.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade enfrenta riscos económicos devido a uma sólida pontuação de estabilidade econômica de 80/100 combinada com uma pontuação de estabilidade de inquilinos mais baixa de 60/100, indicando potenciais flutuações na retenção de inquilinos e na receita.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 807 900 €
- Capital próprio necessário
- 207 900 €
- Prestação mensal
- 2530 €
- Rentabilidade bruta
- 4,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1151 €
- Preço750 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões45 000 €
- Imposto do Selo (escritura)6000 €
- Imposto do Selo (crédito)3600 €
- Escritura, registo e banco3300 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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