Moradia em Lourinhã e Atalaia
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Moradia T4 com 252 m² em Lourinhã e Atalaia, Lourinhã, à venda por 650 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 558 700 €, 14% abaixo do preço pedido. A análise de 37 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de campo, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: alcatifa, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 252 m², construído em 2001, certificado energético C. Localizado em rua dos Pocinhos, 6, freguesia de Lourinhã e Atalaia, concelho de Lourinhã, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade oferece vistas panorâmicas pitorescas sobre a paisagem rural a partir do seu terraço aberto, além de um pátio exterior pavimentado com autêntica pedra portuguesa, ideal para entreter.**
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €650,000 está €91,300 (16.3%) acima do valor justo estimado de €558,700, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere potenciais desafios para os compradores em perspectiva. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revenda pode enfrentar dificuldades devido ao preço mais elevado, limitando as margens de lucro potenciais. A revenda rápida no mercado atual pode não gerar retornos favoráveis. Buy-to-let angle. Com uma estimativa de rendimento mensal de €1,896, o rendimento bruto de 3.5% alinha-se com estratégias de arrendamento familiar a longo prazo. No entanto, a classificação moderada do bairro pode afetar a demanda e a estabilidade dos preços.
Avaliação
Valor justo estimado em €558,700 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €650,000 situa-se €91,300 (16.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €650,000 face à base da zona de rua dos Pocinhos, 6 de €574,543 (€2,280/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €574,543, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €558,700 (€2,217/m²), uma diferença de €91,300 (16.3%) face ao preço pedido de €650,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua dos Pocinhos, 6 | Imóvel em análise | €650,000 | €2,579 | — | 73 | 54 |
| rua da Serra, 8B | Ativo | €420,000 | €1,991 | 22.8% | 71 | 58 |
| rua João Luís de Moura, 17 | Ativo | €695,000 | €2,603 | 0.9% | 76 | 55 |
| rua de Santo António, 18 | Ativo | €399,500 | €1,110 | 57.0% | 75 | 56 |
| Miragaia e Marteleira · be95df | Ativo | €650,000 | €2,444 | 5.3% | 75 | 59 |
| Mediana | €535,000 | €2,218 | 14.0% | 75 | 57 |
Tese de investimento
Arrendamento de longa duração Esta propriedade está sobrevalorizada a €650,000, excedendo significativamente o seu valor justo de €558,700, criando uma diferença de 16.3%. Com um rendimento bruto de apenas 3.5%, o retorno sobre o investimento provavelmente não atrairá inquilinos de longo prazo numa área semi-rural. Comprar e manter Investir nesta propriedade para valorização a longo prazo pode não ser aconselhável, dado que o seu valor justo é 16.3% inferior ao preço pedido de €650,000. A classificação mista do bairro de 54 em 100 sugere um potencial limitado para ganhos de capital significativos ao longo do tempo. Arrendamento familiar Embora a propriedade possa servir como arrendamento familiar, o seu preço de €650,000 parece excessivo em comparação com o valor justo de €558,700, tornando-a sobrevalorizada. Além disso, as comodidades locais e a diversidade escolar limitada podem desencorajar famílias que buscam um ambiente de vida mais completo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O score de estabilidade económica da propriedade de 45/100 indica um risco elevado de flutuações de rendimento devido a um ambiente de mercado potencialmente instável.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 726 801 €
- Capital próprio necessário
- 206 801 €
- Prestação mensal
- 2192 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1227 €
- Preço650 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões39 000 €
- Imposto do Selo (escritura)5200 €
- Imposto do Selo (crédito)3120 €
- Escritura, registo e banco3060 €
- Obras26 421 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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