Casa de campo em Aveleda
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Casa de campo T10 com 504 m² em Aveleda, Vila do Conde, à venda por 700 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 570 203 €, 18,5% abaixo do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim e piscina. Características visíveis nas fotografias: vigas à vista, roupeiros embutidos e garagem.
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Visão geral
country_house T10 com 4 casas de banho de 504 m², construído em 2006, certificado energético B. Localizado em urbanização de Guilhades, 49, freguesia de Aveleda, concelho de Vila do Conde, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui um aquário de parede único que conecta os espaços de estar e um loft versátil pronto para construção adicional, aumentando o seu potencial de personalização.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €700,000 está significativamente acima do valor justo de €570,203, refletindo um excesso de €129,797 (22.8%). Esta propriedade é classificada como sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €570,203 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €700,000 situa-se €129,797 (22.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €700,000 face à base da zona de urbanização de Guilhades, 49 de €478,345 (€949/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 67/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €478,345, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €570,203 (€1,131/m²), uma diferença de €129,797 (22.8%) face ao preço pedido de €700,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| urbanização de Guilhades, 49 | Imóvel em análise | €700,000 | €1,389 | — | 65 | 74 |
| Perafita, Lavra e Santa Cruz do Bispo · 9388ef | Ativo | €330,000 | €846 | 39.1% | 40 | 72 |
| rua N, 3 | Ativo | €529,000 | €950 | 31.6% | 61 | 64 |
| rua N, 3 | Ativo | €529,000 | €1,121 | 19.3% | 70 | 72 |
| rua Particular Altino Maia de Sousa, 57 | Ativo | €539,000 | €1,142 | 17.8% | 65 | 78 |
| Mediana | €529,000 | €1,036 | 25.4% | 63 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada com um preço de lista de €700,000 em comparação com um valor justo de €570,203, indicando uma diferença de 22,8%. Com um rendimento bruto de 0% e uma classificação de condição de 67/100, é improvável que atraia inquilinos fiáveis a longo prazo. Compra e manutenção Apesar das características suburbanas e da proximidade ao Grande Porto, o preço atual de lista de €700,000 não é justificado pelo seu valor justo de €570,203, evidenciando uma sobrevalorização significativa de 22,8%. Os investidores devem ser cautelosos, uma vez que o baixo rendimento de 0% sugere nenhuma potencialidade para retornos imediatos. Arrendamento familiar O preço atual pedido de €700,000 para este arrendamento familiar está desalinhado com seu valor de mercado justo de €570,203, resultando em uma sobrevalorização de 22,8%. Embora o bairro tenha uma pontuação de 74/100, a falta de potencial de rendimento, indicada pelo rendimento bruto de 0%, pode desestimular famílias que procuram valor em uma casa.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 80/100, existe um risco moderado devido a potenciais flutuações na economia local que podem impactar a retenção de inquilinos e a renda de arrendamento, especialmente considerando a pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100 que indica uma possível rotatividade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 895 186 €
- Capital próprio necessário
- 335 186 €
- Prestação mensal
- 2361 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2901 €
- Preço700 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões42 000 €
- Imposto do Selo (escritura)5600 €
- Imposto do Selo (crédito)3360 €
- Escritura, registo e banco3180 €
- Obras141 046 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparable similarity is modest (median 36%).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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