Apartamento em Quarteira
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Apartamento T2 com 114 m² em Quarteira, Loulé, à venda por 460 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 409 309 €, 11% abaixo do preço pedido. A análise de 38 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim, campo de golfe e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 114 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Quarteira, concelho de Loulé, distrito de Faro. Características Notáveis: O apartamento inclui uma grande varanda com acesso direto da espaçosa sala de estar, oferecendo vistas desobstruídas do adjacente Campo de Golfe Laguna Millennium.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €460,000 está significativamente acima do valor justo, estimado em €409,309. Isso representa uma sobrevalorização de €50,691 (12,4%), tornando o apartamento uma opção de investimento menos atraente.
Avaliação
Valor justo estimado em €409,309 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €460,000 situa-se €50,691 (12.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €460,000 face à base da zona de Quarteira, Loulé, Faro de €417,370 (€3,661/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €417,370, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €409,309 (€3,590/m²), uma diferença de €50,691 (12.4%) face ao preço pedido de €460,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Quarteira · 15e214 | Imóvel em análise | €460,000 | €4,035 | — | 73 | 67 |
| caminho do Millenium | Ativo | €480,000 | €3,429 | 15.0% | 72 | 70 |
| rua das Grevílias | Ativo | €620,000 | €3,563 | 11.7% | 70 | 73 |
| rua Melvin Jones | Ativo | €380,000 | €4,222 | 4.6% | 74 | 74 |
| rua das Cássias | Ativo | €399,000 | €3,990 | 1.1% | 78 | 74 |
| Mediana | €439,500 | €3,777 | 6.4% | 73 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias a curto prazo O preço de listagem do apartamento de 2 quartos de €460,000 representa um prémio de 12.4% acima do seu valor justo, tornando-o uma opção menos atrativa para arrendamentos de férias a curto prazo num mercado competitivo. Embora a proximidade à costa algarvia aumente a sua atratividade, a saturação de propriedades semelhantes pode dificultar a rentabilidade, apesar do seu rendimento bruto decente de 4.4%. Compra e retenção Com uma diferença atual de preço de 12.4% acima do valor justo, a propriedade pode ser mais adequada para investidores que procuram valorização a longo prazo em vez de retornos imediatos. Dada a economia impulsionada pelo turismo na área, existe potencial para crescimento de preço futuro, mas a avaliação atual levanta dúvidas sobre os benefícios imediatos da aquisição. Arrendamento familiar O mercado de arrendamento familiar geralmente prioriza o valor, tornando o preço de listagem de €460,000 deste apartamento pouco apelativo, uma vez que está 12.4% acima do valor justo. Embora a qualidade do bairro e a condição justifiquem consideração, o alto preço de entrada limita o potencial de investimento para famílias que buscam opções habitacionais acessíveis.
Riscos
Vulnerabilidade do Mercado A pontuação de estabilidade econômica de 60 sugere uma vulnerabilidade potencial a flutuações do mercado, o que pode impactar a estabilidade dos inquilinos, apesar de uma pontuação de inquilino mais alta de 70.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 508 267 €
- Capital próprio necessário
- 140 267 €
- Prestação mensal
- 1552 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -602 €
- Preço460 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões24 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3680 €
- Imposto do Selo (crédito)2208 €
- Escritura, registo e banco2604 €
- Obras15 675 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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