Apartamento T3, 223 m² em Almancil, Loulé
Apartamento T3 com 223 m² em Almancil, Loulé, à venda por 1 200 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 011 890 €, 15,7% abaixo do preço pedido. A análise de 35 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 223 m², construído em 1989, certificado energético D. Localizado em avenida Florida, freguesia de Almancil, concelho de Loulé, distrito de Faro. Características Notáveis: Este apartamento beneficia de uma disposição transformada, concebida para uma vida espaçosa, maximizando a luz natural e o conforto, ao mesmo tempo que oferece potencial de personalização para voltar à configuração de três quartos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,200,000 está significativamente acima do valor justo de €1,011,890, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em €188,110 ou 18.6%. Esta discrepância sugere uma oportunidade de investimento menos vantajosa para compradores criteriosos.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,011,890 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,200,000 situa-se €188,110 (18.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,200,000 face à base da zona de avenida Florida de €833,209 (€3,736/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 73/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €833,209, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,011,890 (€4,538/m²), uma diferença de €188,110 (18.6%) face ao preço pedido de €1,200,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Florida | Imóvel em análise | €1,200,000 | €5,381 | — | 70 | 67 |
| Almancil · 23f4b1 | Ativo | €1,200,000 | €3,797 | 29.4% | 72 | 69 |
| rua do Brasil | Ativo | €500,000 | €3,788 | 29.6% | 73 | 70 |
| Quarteira · 28b7ea | Ativo | €465,000 | €3,275 | 39.1% | 80 | 71 |
| estrada da Horta | Ativo | €895,000 | €6,533 | 21.4% | 78 | 76 |
| Mediana | €697,500 | €3,793 | 29.5% | 76 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias a curto prazo O preço atual de €1.200.000 ultrapassa o valor justo de €1.011.890 em 18,6%, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Considerando o rendimento bruto de 4,4%, o retorno sobre o investimento para arrendamentos de férias pode não ser suficientemente atrativo neste mercado competitivo, impulsionado pelo turismo. Arrendamento a longo prazo A um preço de €1.200.000, esta propriedade excede o seu valor justo em 18,6%, confirmando que está sobrevalorizada. Com um rendimento atual de 4,4%, a renda potencial pode não justificar este investimento elevado, especialmente considerando a classificação geral do bairro de 67/100. Compra e manutenção A propriedade está avaliada em €1.200.000 e, portanto, está sobrevalorizada em 18,6% em comparação ao seu valor justo de €1.011.890. Embora investimentos a longo prazo possam ser benéficos, o rendimento atual de 4,4% associado à pontuação de condição da propriedade de 73/100 sugere um potencial limitado de valorização a longo prazo neste mercado. Não ideal para habitação de estudantes, mercado de luxo, arrendamento familiar As características desta propriedade, juntamente com a sua significativa sobrevalorização de preço, tornam-na inadequada para mercados como habitação de estudantes, arrendamentos de luxo ou arrendamentos familiares. As amenidades locais e a qualidade global dos inquilinos não sustentam uma forte demanda nestes segmentos a este nível de preço.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 60/100 indica potenciais flutuações nas condições de mercado que podem impactar a renda e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 349 985 €
- Capital próprio necessário
- 389 985 €
- Prestação mensal
- 4047 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2086 €
- Preço1 200 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões90 000 €
- Imposto do Selo (escritura)9600 €
- Imposto do Selo (crédito)5760 €
- Escritura, registo e banco4380 €
- Obras40 245 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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