Moradia T4, 378 m² em Vila do Conde
Moradia T4 com 378 m² em Vila do Conde, à venda por 1 250 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 108 929 €, 11,3% abaixo do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade, jardim, rio e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e soalho de madeira.
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Visão geral
Moradia T4 com 4 casas de banho de 378 m², certificado energético A+. Localizado freguesia de Vila do Conde, concelho de Vila do Conde, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade oferece vistas deslumbrantes sobre o rio e um espaço multifuncional no porão, ideal para lazer e utilidade, aprimorando tanto o conforto como a versatilidade da vida moderna.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,250,000 está €141,071 (12.7%) acima do valor justo de €1,108,929, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta avaliação sugere que potenciais compradores podem precisar negociar significativamente para chegar a um preço mais aceitável.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,108,929 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,250,000 situa-se €141,071 (12.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,250,000 face à base da zona de Vila do Conde, Vila do Conde, Porto de €923,417 (€2,443/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €923,417, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,108,929 (€2,934/m²), uma diferença de €141,071 (12.7%) face ao preço pedido de €1,250,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vila do Conde · 3a743d | Imóvel em análise | €1,250,000 | €3,307 | — | 73 | 62 |
| Vila do Conde · 82c7cb | Ativo | €575,000 | €3,639 | 10.1% | 72 | 61 |
| Vila do Conde · b32ad3 | Ativo | €949,900 | €2,878 | 13.0% | 80 | 76 |
| Vila do Conde · b7b803 | Ativo | €575,000 | €2,934 | 11.3% | 80 | 63 |
| Vila do Conde · 420217 | Ativo | €580,000 | €3,187 | 3.6% | 80 | 58 |
| Mediana | €577,500 | €3,061 | 7.5% | 80 | 62 |
Tese de investimento
Family rental Esta propriedade, listada por €1.250.000, está aproximadamente 12,7% acima do seu valor justo de €1.108.929, indicando que está sobrevalorizada para famílias que buscam oportunidades de aluguel. Além disso, com um rendimento bruto de apenas 2%, pode não representar uma opção atrativa para inquilinos familiares na área. Long-term rental Dada a diferença de 12,7% acima do valor justo, esta propriedade a €1.250.000 não se alinha com uma estratégia de investimento de longo prazo que prioriza valor e rendimento, estando sobrevalorizada para potenciais inquilinos a longo prazo. O rendimento bruto de apenas 2% sugere ainda um mercado de aluguel morno, que pode desencorajar inquilinos a longo prazo. Buy-and-hold Com um valor justo de €1.108.929 e um preço de listagem de €1.250.000, esta propriedade está claramente sobrevalorizada, tornando-a menos adequada para uma estratégia de compra e manutenção focada na valorização de capital. O baixo rendimento bruto de 2% agrava o risco, já que manter um ativo sobrevalorizado pode resultar em retornos limitados num mercado competitivo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 55/100 indica uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode afetar a consistência da receita de aluguer e aumentar as taxas de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 401 932 €
- Capital próprio necessário
- 401 932 €
- Prestação mensal
- 4216 €
- Rentabilidade bruta
- 1,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3573 €
- Preço1 250 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões93 750 €
- Imposto do Selo (escritura)10 000 €
- Imposto do Selo (crédito)6000 €
- Escritura, registo e banco4500 €
- Obras37 682 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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