Apartamento em Avenidas Novas
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Apartamento T6 com 431 m² em Avenidas Novas, Lisbon, à venda por 3 500 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 3 932 639 €, 12,4% acima do preço pedido. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e piscina. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e lareira.
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Visão geral
Apartamento T6 com 7 casas de banho de 431 m², no 5º andar, construído em 2010, certificado energético A. Localizado freguesia de Avenidas Novas, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui um sistema de automação ABB para controlo avançado da iluminação e das cortinas eléctricas, adicionando sofisticação ao seu design luxuoso.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €3,500,000 está posicionado abaixo do valor justo de €3,932,639, apresentando um desconto de €432,639 (11,0%). Veredicto: subvalorizada. Buy-to-flip angle. A estratégia focaria em renovar ou melhorar áreas-chave dentro do espaço de 431m² para atrair compradores de luxo, otimizando o valor de revenda. Buy-to-let angle. Com uma renda projetada de €11,958 por mês, este investimento oferece um rendimento bruto de 4,1%, maximizando retornos no mercado de aluguer de luxo, com alta demanda.
Avaliação
Valor justo estimado em €3,932,639 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €3,500,000 situa-se €432,639 (11.0%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €3,500,000 face à base da zona de Avenidas Novas, Lisbon, Lisbon de €3,660,371 (€8,493/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €3,660,371, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €3,932,639 (€9,124/m²), uma diferença de €432,639 (11.0%) face ao preço pedido de €3,500,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Avenidas Novas · 5ece93 | Imóvel em análise | €3,500,000 | €8,121 | — | 81 | 92 |
| avenida da Liberdade | Ativo | €1,800,000 | €6,040 | 25.6% | 82 | 90 |
| avenida António Augusto de Aguiar | Ativo | €2,980,000 | €7,661 | 5.7% | 85 | 82 |
| Campo de Ourique · 0015e4 | Ativo | €3,500,000 | €11,401 | 40.4% | 85 | 90 |
| avenida das Forças Armadas | Ativo | €1,180,000 | €4,917 | 39.5% | 75 | 80 |
| Mediana | €2,390,000 | €6,851 | 15.6% | 84 | 86 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade apresenta uma oportunidade convincente para arrendamento a longo prazo devido à sua localização estratégica em Lisboa, com um rendimento bruto de 4,1%. Dado o valor justo estimado de €3,932,639, a propriedade está atualmente subvalorizada em 11%, tornando-se um investimento sólido num mercado de alta demanda. Compra e manutenção Investir neste apartamento de 6 quartos alinha-se bem com uma estratégia de compra e manutenção, beneficiando-se da classificação estável do bairro de 92/100. Com a propriedade avaliada em €3,500,000, os investidores podem aproveitar a diferença de 11% abaixo do valor justo e capitalizar a potencial valorização futura. Mercado de luxo Como uma propriedade de alta gama em Avenidas Novas, este apartamento está bem posicionado no mercado de luxo, dada a sua dimensão e classificação de qualidade de 85/100. O preço de €3,500,000 reflete o seu estado de subvalorizada em comparação com o valor justo, permitindo um crescimento potencial numa área desejável de Lisboa.
Riscos
Risco de Dependência Económica: Apesar das altas pontuações de estabilidade económica e de inquilinos de 90/100, uma repentina recessão económica poderia afetar desproporcionadamente uma propriedade fortemente dependente de indústrias específicas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 3 817 200 €
- Capital próprio necessário
- 1 017 200 €
- Prestação mensal
- 11 805 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -7033 €
- Preço3 500 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões262 500 €
- Imposto do Selo (escritura)28 000 €
- Imposto do Selo (crédito)16 800 €
- Escritura, registo e banco9900 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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