Apartamento em São Domingos de Benfica
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Apartamento T2 com 65 m² em São Domingos de Benfica, Lisbon, à venda por 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 247 273 €, 29,4% abaixo do preço pedido. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 65 m², no 2º andar, construído em 1956, certificado energético C. Localizado em largo Monsenhor Dalgado, freguesia de São Domingos de Benfica, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento apresenta um layout vintage encantador com uma varanda de 4 m² ligada a um dos quartos, proporcionando um espaço exterior sereno numa área movimentada de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €350,000 excede o valor justo de €247,273 em €102,727, refletindo um prémio de 41,5%. Consequentemente, esta propriedade é considerada sobrevalorizada no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €247,273 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €350,000 situa-se €102,727 (41.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €350,000 face à base da zona de largo Monsenhor Dalgado de €235,259 (€3,619/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 64/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €235,259, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €247,273 (€3,804/m²), uma diferença de €102,727 (41.5%) face ao preço pedido de €350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| largo Monsenhor Dalgado | Imóvel em análise | €350,000 | €5,385 | — | 62 | 80 |
| rua Actriz Maria Matos | Ativo | €395,000 | €6,077 | 12.9% | — | 74 |
| avenida Manuel da Maia, 6 | Ativo | €267,000 | €3,814 | 29.2% | 60 | 75 |
| Alfragide · 190914 | Ativo | €322,500 | €3,794 | 29.5% | 65 | 78 |
| rua Fontes Pereira de Melo | Ativo | €279,000 | €3,577 | 33.6% | 58 | 75 |
| Mediana | €300,750 | €3,804 | 29.4% | 60 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade apresenta um rendimento de apenas 3,9%, o que é relativamente baixo para o atual mercado de arrendamento no centro de Lisboa, sugerindo que a renda esperada não justificará o preço elevado. Adicionalmente, com a propriedade a ser sobrevalorizada em 41,5% em relação ao valor justo, é provável que afaste potenciais inquilinos a longo prazo que procurem melhor valor. Arrendamento de férias a curto prazo Dado o preço de listagem de €350,000, a propriedade é uma opção menos atraente no competitivo mercado de alugueres a curto prazo, onde a rentabilidade é vital. A discrepância significativa em relação ao valor justo indica que o investimento pode trazer retornos insuficientes, tornando-o arriscado para investidores de arrendamento de férias. Comprar e manter Ao considerar uma estratégia de comprar e manter, o preço elevado cria uma barreira para alcançar a valorização a longo prazo e o retorno sobre o investimento num mercado habitacional vibrante. Os investidores devem ser cautelosos, uma vez que a propriedade estar sobrevalorizada em €350,000 pode apresentar desafios para movimentos futuros do mercado e o crescimento esperado do arrendamento.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com um índice de estabilidade dos inquilinos de 75/100, existe um risco significativo de rotatividade, o que pode levar a taxas de vacância mais altas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 393 465 €
- Capital próprio necessário
- 113 465 €
- Prestação mensal
- 1180 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -590 €
- Preço350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 300 €
- Imposto do Selo (escritura)2800 €
- Imposto do Selo (crédito)1680 €
- Escritura, registo e banco2340 €
- Obras21 344 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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