Apartamento em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória
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Apartamento T4 com 345 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 1 200 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 019 188 €, 15,1% abaixo do preço pedido. A análise de 39 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e elevador.
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Visão geral
Apartamento T4 com 1 casas de banho de 345 m², construído em 2022, certificado energético B. Localizado freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. Este apartamento possui um sistema de aspiração central e painéis solares, maximizando tanto o conforto quanto a eficiência energética numa localização privilegiada no Porto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,200,000 está substancialmente acima do valor justo de €1,019,188, tornando a propriedade sobrevalorizada em €180,813 (17,7%). Este aumento substancial sugere que potenciais investidores devem agir com cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,019,188 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,200,000 situa-se €180,813 (17.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,200,000 face à base da zona de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, Porto de €879,594 (€2,550/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €879,594, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,019,188 (€2,954/m²), uma diferença de €180,813 (17.7%) face ao preço pedido de €1,200,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 5ed063 | Imóvel em análise | €1,200,000 | €3,478 | — | 75 | 78 |
| São Mamede de Infesta e Senhora da Hora · 38c2c5 | Ativo | €320,000 | €2,667 | 23.3% | — | 64 |
| alameda Romualdo Cabral | Ativo | €389,000 | €3,242 | 6.8% | 75 | 73 |
| Santa Marinha e São Pedro da Afurada · 89e73f | Ativo | €600,000 | €2,439 | 29.9% | 80 | 75 |
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 4a80ac | Ativo | €670,000 | €5,194 | 49.3% | 82 | 76 |
| Mediana | €494,500 | €2,955 | 15.1% | 80 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longa duração A propriedade apresenta atualmente um rendimento bruto de 0%, o que indica que pode não gerar um fluxo de caixa adequado para fins de arrendamento de longa duração. Dada a sua diferença de 17,7% acima do valor justo, esta propriedade não é uma escolha de investimento prudente no mercado atual. Comprar e manter Manter esta propriedade a longo prazo pode levar a perdas de capital, uma vez que está a um preço significativamente acima do seu valor justo. O rendimento bruto de 0% destaca ainda mais o risco associado a uma estratégia de comprar e manter neste cenário. Alojamento estudantil Embora o Porto tenha uma variedade de comodidades e taxas de criminalidade baixas que atraem estudantes, a precificação atual torna esta propriedade específica um investimento imprudente para alojamento estudantil. Com uma diferença de 17,7% em relação ao valor justo e sem potencial de rendimento, não justifica os riscos associados a este segmento.
Riscos
Risco económico moderado O índice de estabilidade económica de 75/100 indica uma economia razoavelmente saudável, mas também sugere flutuações potenciais que podem afetar a renda de arrendamento e o valor geral da propriedade no futuro.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 337 017 €
- Capital próprio necessário
- 377 017 €
- Prestação mensal
- 4047 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -5097 €
- Preço1 200 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões90 000 €
- Imposto do Selo (escritura)9600 €
- Imposto do Selo (crédito)5760 €
- Escritura, registo e banco4380 €
- Obras27 277 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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