Moradia em Vila Caiz
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Moradia T4 com 267 m² em Vila Caiz, Amarante, à venda por 480 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 414 318 €, em linha com o preço pedido. A análise de 29 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 267 m², construído em 2026, certificado energético A+. Localizado em rua do Alto, 91, freguesia de Vila Caiz, concelho de Amarante, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade é rodeada por mais de 1.800 m² de jardim paisagístico, criando uma integração perfeita dos espaços interiores e exteriores, ideal para relaxar e entreter. Localização: Vila Caiz, Amarante oferece um ambiente sereno, mantendo a proximidade com as comodidades urbanas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €480,000 está acima do valor justo de €414,318, indicando um prémio de €65,682 (15.9%). Isso sugere que a propriedade não está subvalorizada nem sobrevalorizada, mas sim ao preço justo de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €414,318 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €480,000 situa-se €65,682 (15.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €480,000 face à base da zona de rua do Alto, 91 de €277,851 (€1,041/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 83/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €277,851, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €414,318 (€1,552/m²), uma diferença de €65,682 (15.9%) face ao preço pedido de €480,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Alto, 91 | Imóvel em análise | €480,000 | €1,798 | — | 80 | 55 |
| Vila Caiz · 622b1b | Ativo | €303,400 | €1,785 | 0.7% | 80 | 59 |
| Louredo · 38bb0a | Ativo | €360,000 | €2,045 | 13.8% | 75 | 59 |
| Louredo · ade651 | Ativo | €285,000 | €1,447 | 19.5% | 78 | 58 |
| largo Santa Marinha, 303 | Ativo | €285,000 | €1,052 | 41.5% | 80 | 71 |
| Mediana | €294,200 | €1,616 | 10.1% | 79 | 59 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A casa de 4 quartos em Vila Caiz apresenta uma base estável para arrendamento a longo prazo, apesar do rendimento bruto de 0%, alinhando-se com a avaliação justa de €414,318. Com uma pontuação de 83/100 em condição, os potenciais inquilinos podem valorizar a qualidade, mas a pontuação de 55/100 da vizinhança sugere uma atratividade limitada. Compra e manutenção A aquisição da propriedade para investimento de compra e manutenção pode ser vista como uma estratégia razoável, dado que o valor justo reflete um otimismo cauteloso numa área competitiva perto do Porto. A pontuação média da vizinhança de 55/100 indica um potencial de crescimento, embora os investidores devam estar cientes das suas características mistas. Arrendamento familiar Posicionada numa suburbana com características amigas das famílias, a casa poderia atender eficazmente famílias à procura de mais espaço, apesar do rendimento atual ser de 0%. A avaliação justa corrobora que o investimento está corretamente precificado, equilibrando as necessidades de agregados familiares maiores com a pontuação média da vizinhança de 55/100.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e de Inquilinos A pontuação de estabilidade económica de 50/100 indica um fraco ambiente económico, combinado com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 55/100, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e receitas de aluguer incertas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 514 496 €
- Capital próprio necessário
- 130 496 €
- Prestação mensal
- 1682 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2056 €
- Preço480 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões25 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3840 €
- Imposto do Selo (crédito)2304 €
- Escritura, registo e banco2652 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparable similarity is modest (median 36%).
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