Moradia em Vila Caiz
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Moradia T3 com 170 m² em Vila Caiz, Amarante, à venda por 303 400 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 296 833 €, em linha com o preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C1 (como novo) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T3 com 4 casas de banho de 170 m², construído em 2026, certificado energético A. Localizado freguesia de Vila Caiz, concelho de Amarante, distrito de Porto. Esta propriedade possui uma ampla varanda que oferece um agradável espaço exterior com uma vista para a montanha, ideal para reuniões familiares e relaxamento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €303,400 está ligeiramente acima do valor justo de €296,833 em €6,567 (2.2%). A propriedade está corretamente avaliada e reflete a sua qualidade e características. Buy-to-flip angle. A estratégia de buy-to-flip envolve renovações que aumentam o apelo da propriedade, visando uma revenda rápida a um preço premium neste mercado suburbano. Melhorias de curto prazo podem elevar os lucros acima dos investimentos iniciais. Buy-to-let angle. Com uma renda alugada estimada em €1,492/mês, a propriedade oferece um rendimento bruto de 5.9%. Este fluxo de caixa apoia uma estratégia de compra e retenção, apelando a arrendamentos familiares de longo prazo na área.
Avaliação
Valor justo estimado em €296,833 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €303,400 situa-se €6,567 (2.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €303,400 face à base da zona de Vila Caiz, Amarante, Porto de €187,855 (€1,105/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €187,855, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €296,833 (€1,746/m²), uma diferença de €6,567 (2.2%) face ao preço pedido de €303,400.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vila Caiz · 622b1b | Imóvel em análise | €303,400 | €1,785 | — | 80 | 59 |
| Louredo · 38bb0a | Ativo | €360,000 | €2,045 | 14.6% | 75 | 59 |
| Louredo · ade651 | Ativo | €285,000 | €1,447 | 18.9% | 78 | 58 |
| Constance · 3df5f5 | Ativo | €1,500,000 | €3,012 | 68.8% | — | 58 |
| largo Santa Marinha, 303 | Ativo | €285,000 | €1,052 | 41.1% | 80 | 71 |
| Mediana | €322,500 | €1,746 | 2.2% | 78 | 59 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Vila Caiz oferece um rendimento bruto de 5,9%, que está em linha com os retornos típicos de arrendamento a longo prazo em áreas suburbanas. Com uma diferença de 2,2% em relação ao valor justo, este investimento está solidamente posicionado para um rendimento constante sem um grande potencial de valorização a curto prazo. Arrendamento familiar Dada a sua classificação de condição satisfatória de 82/100 e as comodidades suburbanas, a propriedade é bem adequada para arrendamentos familiares, atraindo inquilinos que procuram estabilidade e espaço. O nível moderado de segurança na área apoia a atratividade do investimento para famílias que buscam soluções habitacionais a longo prazo. Buy-and-hold Como uma estratégia de buy-and-hold, a casa oferece um rendimento razoável de 5,9% num ambiente suburbano, proporcionando uma valorização potencial ao longo do tempo à medida que a área se desenvolve. No entanto, com a propriedade considerada ao preço justo a €303,400 em comparação com um valor justo de €296,833, o potencial para lucro imediato na revenda permanece limitado devido à diferença mínima de preço.
Riscos
Vulnerabilidade económica A propriedade corre o risco devido a uma baixa pontuação de estabilidade económica de 55/100, indicando potenciais flutuações na procura do mercado e no valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 323 400 €
- Capital próprio necessário
- 80 680 €
- Prestação mensal
- 1023 €
- Rentabilidade bruta
- 5,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -22 €
- Preço303 400 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 844 €
- Imposto do Selo (escritura)2427 €
- Imposto do Selo (crédito)1456 €
- Escritura, registo e banco2228 €
- Obras2045 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparable similarity is modest (median 33%).
- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (285 000 €–1 500 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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