Apartamento em Ermesinde
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Apartamento T3 com 131 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 297 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 307 164 €, em linha com o preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, lareira e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 131 m², certificado energético B. Localizado freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade possui um sistema de recuperação de calor na área de estar em open-space, melhorando a eficiência energética, enquanto apresenta uma coluna de hidromassagem para uma experiência de banho luxuosa. Notas sobre o estado: Bem mantida com elementos de design moderno, requerendo manutenção limitada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €297,500 está ligeiramente abaixo do valor justo de €307,164, indicando uma diferença de €9,664 (3,1%). Isso posiciona a propriedade ao preço justo dentro do mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €307,164 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €297,500 situa-se €9,664 (3.1%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €297,500 face à base da zona de Ermesinde, Valongo, Porto de €260,491 (€1,988/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €260,491, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €307,164 (€2,345/m²), uma diferença de €9,664 (3.1%) face ao preço pedido de €297,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ermesinde · 38b5ac | Imóvel em análise | €297,500 | €2,271 | — | 70 | 63 |
| rua Juncal, 256 | Ativo | €299,000 | €2,199 | 3.2% | 80 | 77 |
| rua de Pinto Bessa, 280 | Ativo | €272,500 | €2,034 | 10.5% | 74 | 65 |
| Ermesinde · 89e6a8 | Ativo | €274,000 | €2,092 | 7.9% | 75 | 72 |
| rua do Carvalhal, 130-2º | Ativo | €276,500 | €2,491 | 9.7% | 72 | 72 |
| Mediana | €275,250 | €2,146 | 5.5% | 75 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 3 quartos em Ermesinde apresenta um atrativo rendimento bruto de 3,6%, tornando-o uma escolha estável para investimentos em arrendamento a longo prazo. Além disso, com um valor justo de €307,164, o preço atual de listagem está dentro de 3,1% deste valor, indicando uma oportunidade de investimento equilibrada. Arrendamento familiar Dada a natureza suburbana de Ermesinde e a sua proximidade ao Porto, esta propriedade é adequada para arrendamentos familiares. A sua classificação de condição de 78/100 reforça a sua atratividade para famílias que buscam habitação de qualidade perto de comodidades urbanas. Compra e manutenção O apartamento de 3 quartos continua a ser um investimento viável de compra e manutenção, com uma avaliação justa refletindo a dinâmica do mercado em Ermesinde. O rendimento de arrendamento de 3,6% também sugere um potencial para rendimento estável a longo prazo, alinhando-se bem com uma estratégia de compra e manutenção.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Existe um risco de aumento da rotatividade de inquilinos devido à média da pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 327 336 €
- Capital próprio necessário
- 89 336 €
- Prestação mensal
- 1003 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -552 €
- Preço297 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 431 €
- Imposto do Selo (escritura)2380 €
- Imposto do Selo (crédito)1428 €
- Escritura, registo e banco2214 €
- Obras12 384 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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