Apartamento T2, 55 m² em Alcântara, Lisbon
Apartamento T2 com 55 m² em Alcântara, Lisbon, à venda por 320 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 276 718 €, 13,5% abaixo do preço pedido. A análise de 38 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 55 m², certificado energético C. Localizado em rua Feliciano de Sousa, freguesia de Alcântara, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui dois terraços privados, um com churrasqueira para refeições ao ar livre, e o terraço superior oferece vistas expandidas sobre os arredores de Alcântara.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €320,000 está €43,282 (15.6%) acima do valor justo de €276,718, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Os compradores devem ser cautelosos, pois esta discrepância pode afetar a rentabilidade futura. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revender poderia ver este apartamento renovado para um apelo moderno, aumentando potencialmente o seu valor de revenda significativamente acima do preço atual, dependendo das condições de mercado. Visar uma venda rápida nesta área desejável poderia render retornos atraentes. Buy-to-let angle. Com uma renda estimada de €1,147/mês, a propriedade oferece um rendimento bruto de 4.3%. Esta estratégia é adequada para arrendamento a longo prazo e arrendamentos familiares, aproveitando o apelo suburbano dentro de Greater Lisbon.
Avaliação
Valor justo estimado em €276,718 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €320,000 situa-se €43,282 (15.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €320,000 face à base da zona de rua Feliciano de Sousa de €202,601 (€3,684/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €202,601, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €276,718 (€5,031/m²), uma diferença de €43,282 (15.6%) face ao preço pedido de €320,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Feliciano de Sousa | Imóvel em análise | €320,000 | €5,818 | — | 80 | 82 |
| calçada dos Sete Moinhos | Ativo | €354,000 | €4,720 | 18.9% | 72 | 83 |
| rua Luísa Todi | Ativo | €515,000 | €4,328 | 25.6% | 74 | 84 |
| rua do Olival, 200 | Ativo | €390,000 | €5,342 | 8.2% | 78 | 80 |
| rua Serpa Pinto | Ativo | €267,500 | €3,993 | 31.4% | 80 | 73 |
| Mediana | €372,000 | €4,524 | 22.2% | 76 | 82 |
Tese de investimento
Long-term rental O preço atual de €320,000 reflete uma diferença de 15,6% em relação ao seu valor justo de €276,718, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Além disso, com um rendimento bruto de 4,3%, os retornos potenciais parecem limitados em relação às condições de mercado vigentes. Family rental Embora a localização em Alcântara tenha uma classificação de vizinhança aceitável de 82/100, o preço da propriedade de €320,000 torna-a sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo. Famílias à procura de opções de arrendamento podem encontrar alternativas a preços mais competitivos na área da Grande Lisboa. Buy-and-hold Dada a sobrevalorização da propriedade a €320,000, mantê-la a longo prazo pode resultar em retornos desapontadores com o rendimento bruto atual de 4,3%. O valor justo estimado de €276,718 sugere que existem melhores oportunidades de investimento disponíveis no mercado para estratégias de compra e retenção.
Riscos
Risco de Dependência Económica A propriedade pode enfrentar volatilidade na renda devido à relativamente alta pontuação de estabilidade económica de 80, que, embora forte, ainda indica uma possível exposição a flutuações que podem impactar a estabilidade dos inquilinos em 75, sugerindo um risco na manutenção de um fluxo de caixa consistente.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 344 096 €
- Capital próprio necessário
- 88 096 €
- Prestação mensal
- 1088 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -434 €
- Preço320 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 006 €
- Imposto do Selo (escritura)2560 €
- Imposto do Selo (crédito)1536 €
- Escritura, registo e banco2268 €
- Obras4727 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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