Apartamento em São Brás de Alportel
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Apartamento T2 com 92 m² em São Brás de Alportel, à venda por 255 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 206 873 €, 18,9% abaixo do preço pedido. A análise de 35 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 92 m², no 3º andar, construído em 1991, certificado energético F. Localizado freguesia de São Brás de Alportel, concelho de São Brás de Alportel, distrito de Faro. Características Notáveis: Este apartamento possui uma varanda espaçosa com fantásticas vistas abertas sobre a cidade e montanhas, além de um terraço comum para desfrutar das vistas ao pôr do sol e encontros sociais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €255,000 está significativamente acima do valor justo em €48,127 (23.3%), tornando esta propriedade sobrevalorizada dado o valor justo de €206,873.
Avaliação
Valor justo estimado em €206,873 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €255,000 situa-se €48,127 (23.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €255,000 face à base da zona de São Brás de Alportel, São Brás de Alportel, Faro de €173,033 (€1,881/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 66/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €173,033, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €206,873 (€2,249/m²), uma diferença de €48,127 (23.3%) face ao preço pedido de €255,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Brás de Alportel · 38b7a8 | Imóvel em análise | €255,000 | €2,772 | — | 62 | 57 |
| rua Doutor José Dias Sancho, 138 | Ativo | €235,000 | €2,282 | 17.7% | — | 70 |
| São Brás de Alportel · 483c70 | Ativo | €375,000 | €2,060 | 25.7% | 72 | 65 |
| rua Luís Bívar | Ativo | €290,000 | €1,908 | 31.2% | 70 | 58 |
| rua António Viegas Calçada, 5 | Ativo | €300,000 | €2,308 | 16.7% | 75 | 59 |
| Mediana | €295,000 | €2,171 | 21.7% | 72 | 62 |
Tese de investimento
Alojamento local de curto prazo O imóvel está sobrevalorizado em 23,3% em relação ao seu valor justo de €206,873, tornando-se uma opção menos viável para alojamento local de curto prazo uma vez que a demanda sazonal pode não justificar o preço. Com um rendimento bruto de apenas 3,8%, o retorno sobre o investimento pode não corresponder às expectativas no competitivo mercado turístico do Algarve. Compra e manutenção Com um preço de listagem de €255,000, o imóvel excede o seu valor justo, sugerindo um potencial de valorização limitada para estratégias de manutenção a longo prazo. A pontuação de condição de 66/100 indica que os custos potenciais de manutenção e renovação podem diminuir ainda mais qualquer aumento de valor futuro. Arrendamento para famílias Dada a sua posição estagnada com um preço acima do valor justo, o imóvel pode não atrair famílias que procurem arrendamentos de longo prazo nesta vizinhança, que tem uma baixa classificação de qualidade dos inquilinos de 57/100. O problema persistente de estar sobrevalorizado compromete a probabilidade de garantir inquilinos familiares estáveis, uma vez que a acessibilidade é fundamental neste segmento de mercado.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica e dos Inquilinos: Com as pontuações de estabilidade económica e dos inquilinos ambas em 55/100, existe um risco significativo de volatilidade na receita de aluguer ou taxas de vacância mais elevadas devido a potenciais desacelerações económicas, o que pode afetar negativamente os retornos da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 296 363 €
- Capital próprio necessário
- 92 363 €
- Prestação mensal
- 860 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -489 €
- Preço255 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8456 €
- Imposto do Selo (escritura)2040 €
- Imposto do Selo (crédito)1224 €
- Escritura, registo e banco2112 €
- Obras27 532 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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