Apartamento em Montijo e Afonsoeiro
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Apartamento T3 com 133 m² em Montijo e Afonsoeiro, Montijo, à venda por 385 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 325 573 €, 15,4% abaixo do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e campo. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 133 m², no 1º andar, construído em 2006, certificado energético C. Localizado freguesia de Montijo e Afonsoeiro, concelho de Montijo, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento inclui uma lareira com um sistema de recuperação de calor, aumentando a eficiência energética e o conforto durante as noites mais frias. Cada quarto tem abundante luz natural proveniente de janelas estrategicamente colocadas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €385,000 está significativamente acima do valor justo de €325,573, por €59,427 (18.3%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada devido ao seu preço superior em relação às condições de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €325,573 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €385,000 situa-se €59,427 (18.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €385,000 face à base da zona de Montijo e Afonsoeiro, Montijo, Setúbal de €273,803 (€2,059/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €273,803, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €325,573 (€2,448/m²), uma diferença de €59,427 (18.3%) face ao preço pedido de €385,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Montijo e Afonsoeiro · cc9a11 | Imóvel em análise | €385,000 | €2,895 | — | 78 | 59 |
| Montijo e Afonsoeiro · b7c26d | Ativo | €359,000 | €2,546 | 12.0% | 75 | 57 |
| praça Dom Sebastião, 8 | Ativo | €425,000 | €2,500 | 13.6% | 74 | 65 |
| Montijo e Afonsoeiro · 225a94 | Ativo | €299,000 | €2,318 | 19.9% | 75 | 58 |
| rua Indústria Corticeira, 1 | Ativo | €340,000 | €1,932 | 33.3% | 74 | 50 |
| Mediana | €349,500 | €2,409 | 16.8% | 75 | 58 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade apresenta um rendimento potencial de 3.7%, mas com uma diferença significativa de 18.3% acima do valor justo, tornando improvável a geração de retornos suficientes para justificar o investimento. Dada a pontuação de 80/100 em termos de condição, a propriedade não oferece um valor ótimo numa estratégia de arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Embora o tamanho e a condição do apartamento o tornem adequado para arrendamentos familiares, o elevado preço de €385,000 indica que está sobrevalorizado em comparação com o valor justo de €325,573. A pontuação de 59/100 na vizinhança sugere uma atratividade limitada para famílias que procuram alojamento a longo prazo. Compra e retenção A estratégia de compra e retenção é comprometida pela sobrevalorização do apartamento, que se encontra a 18.3% acima do valor justo e um modesto rendimento de 3.7%. Com as amenidades e qualidade dos inquilinos na vizinhança a não serem suficientemente fortes para apoiar uma valorização futura, o potencial de crescimento do capital parece limitado nas atuais condições de mercado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos ambas a 60/100, há uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados para o proprietário do imóvel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 416 624 €
- Capital próprio necessário
- 108 624 €
- Prestação mensal
- 1299 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -674 €
- Preço385 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3080 €
- Imposto do Selo (crédito)1848 €
- Escritura, registo e banco2424 €
- Obras6172 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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