Vivenda em Fânzeres e São Pedro da Cova
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Vivenda T3 com 153 m² em Fânzeres e São Pedro da Cova, Gondomar, à venda por 230 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 188 142 €, 18,2% abaixo do preço pedido. A análise de 35 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 153 m², construído em 1975, certificado energético E. Localizado em estrada D. Miguel, freguesia de Fânzeres e São Pedro da Cova, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Características Notáveis: A vivenda inclui dois pátios privados, melhorando as opções de vida ao ar livre e acomodando múltiplos usos potenciais, como encontros familiares ou espaços de aluguer separados.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €230,000 está significativamente acima do valor justo de €188,142, indicando uma sobrevalorização de €41,858 (22.2%). Isso sugere que os potenciais compradores podem encontrar melhores oportunidades em outros lugares.
Avaliação
Valor justo estimado em €188,142 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €230,000 situa-se €41,858 (22.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €230,000 face à base da zona de estrada D. Miguel de €197,969 (€1,294/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 59/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €197,969, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €188,142 (€1,230/m²), uma diferença de €41,858 (22.2%) face ao preço pedido de €230,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| estrada D. Miguel | Imóvel em análise | €230,000 | €1,503 | — | 55 | 70 |
| rua José Couto Júnior, 60 | Ativo | €160,000 | €808 | 46.2% | 60 | 72 |
| rua da Portelinha | Ativo | €339,000 | €1,059 | 29.5% | 71 | 73 |
| Fânzeres e São Pedro da Cova · 25f88e | Ativo | €450,000 | €714 | 52.5% | — | 74 |
| Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim · fe643f | Ativo | €360,000 | €1,500 | 0.2% | — | 72 |
| Mediana | €349,500 | €934 | 37.9% | 66 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O imóvel está listado a €230,000, o que representa 22.2% acima do seu valor justo de €188,142, indicando uma falta de atratividade de preço para investimentos em arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de 4.5%, o retorno potencial não compensa adequadamente o custo de entrada excessivo neste contexto suburbano. Compra e manutenção Dada a avaliação do valor justo e o preço atual de €230,000, a propriedade é considerada sobrevalorizada, desafiando a lógica de uma estratégia de compra e manutenção. Os investidores devem ser cautelosos, pois a valorização esperada pode não compensar o risco do investimento inicial decorrente do preço inflacionado. Arrendamento familiar O preço atual de €230,000 sugere que a propriedade pode não ser financeiramente viável para fins de arrendamento familiar, dada a sua disparidade significativa em relação ao valor justo de €188,142. Este preço pode desencorajar potenciais inquilinos que poderão encontrar opções mais competitivas em áreas suburbanas similares. Não ideal para Arrendamento de férias de curto prazo, Alojamento para estudantes, Mercado de luxo
Riscos
Impacto económico na retenção de inquilinos A pontuação de estabilidade económica de 75/100 indica condições moderadas que podem não suportar a retenção a longo prazo de inquilinos, agravadas por uma pontuação mais baixa de estabilidade de inquilinos de 65/100 que sugere problemas potenciais com a rotatividade de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 303 082 €
- Capital próprio necessário
- 119 082 €
- Prestação mensal
- 776 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -372 €
- Preço230 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6706 €
- Imposto do Selo (escritura)1840 €
- Imposto do Selo (crédito)1104 €
- Escritura, registo e banco2052 €
- Obras61 380 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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