Apartamento em Peniche
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Apartamento T2 com 84 m² em Peniche, à venda por 270 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 179 053 €, 33,7% abaixo do preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 84 m², no 7º andar, construído em 1994, certificado energético C. Localizado em rua Arquitecto Paulino Montez, 142, freguesia de Peniche, concelho de Peniche, distrito de Leiria. Características Notáveis: O apartamento possui janelas amplas que permitem uma abundância de luz solar, aumentando a sensação de espaço e destacando os acabamentos de qualidade em todo o ambiente.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €270,000 está significativamente acima do valor justo, que é avaliado em €179,053, criando uma situação de sobrevalorização de €90,947 (50,8%). Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revenda exigiria uma apreciação substancial do mercado para cobrir o preço de compra elevado, tornando a revenda rápida desafiadora. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 3% a €675 por mês, a estratégia de arrendamento pode gerar retornos limitados, refletindo o estado sobrevalorizado do imóvel com baixa procura na vizinhança mista.
Avaliação
Valor justo estimado em €179,053 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €270,000 situa-se €90,947 (50.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €270,000 face à base da zona de rua Arquitecto Paulino Montez, 142 de €162,279 (€1,932/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €162,279, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €179,053 (€2,132/m²), uma diferença de €90,947 (50.8%) face ao preço pedido de €270,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Arquitecto Paulino Montez, 142 | Imóvel em análise | €270,000 | €3,214 | — | 75 | 49 |
| Peniche · 5da115 | Ativo | €275,000 | €2,477 | 22.9% | 75 | 59 |
| Peniche · a80a0d | Ativo | €215,000 | €2,263 | 29.6% | 72 | 49 |
| rua Doutor Renato Fortes, 30 | Ativo | €298,000 | €2,346 | 27.0% | 74 | 52 |
| Peniche · 897e52 | Ativo | €130,000 | €2,000 | 37.8% | 29 | 48 |
| Mediana | €245,000 | €2,305 | 28.3% | 73 | 51 |
Tese de investimento
Aluguel de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €270,000, com um valor justo de €179,053, indicando uma disparidade significativa de 50.8%. Com um rendimento bruto de 3%, o retorno do investimento está abaixo das expectativas do mercado, tornando-o menos atrativo para estratégias de aluguel de longo prazo. Manter e esperar Embora manter um imóvel possa ser um veículo de investimento estável, a avaliação deste apartamento de €270,000 excede significativamente o seu valor justo em 50.8%. Dado o modesto rendimento bruto de 3% e uma pontuação de 49/100 no bairro, esta estratégia oferece um potencial limitado de valorização.
Riscos
Baixa Viabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 45/100 indica um potencial para a diminuição dos valores das propriedades ou menor procura na área, que, combinada com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 60/100, sugere um risco de aumento de vagas ou rotatividade de inquilinos que afetam a renda do aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 289 008 €
- Capital próprio necessário
- 73 008 €
- Prestação mensal
- 911 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -598 €
- Preço270 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9506 €
- Imposto do Selo (escritura)2160 €
- Imposto do Selo (crédito)1296 €
- Escritura, registo e banco2148 €
- Obras3898 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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