Moradia T3, 184 m² em A dos Negros, Óbidos
Moradia T3 com 184 m² em A dos Negros, Óbidos, à venda por 440 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 466 907 €, em linha com o preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 184 m², construído em 2026, certificado energético B. Localizado freguesia de A dos Negros, concelho de Óbidos, distrito de Leiria. As características exteriores incluem um espaçoso lote de 3.476 m² realçado por várias árvores de fruto, dois poços para irrigação e iluminação exterior premium que destaca uma atmosfera de jardim sofisticada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €440,000 está 5.8% abaixo do valor justo de €466,907, indicando um negócio ao preço justo que se alinha com as expectativas do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €466,907 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €440,000 situa-se €26,907 (5.8%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €440,000 face à base da zona de A dos Negros, Óbidos, Leiria de €481,523 (€2,617/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €481,523, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €466,907 (€2,538/m²), uma diferença de €26,907 (5.8%) face ao preço pedido de €440,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A dos Negros · 162639 | Imóvel em análise | €440,000 | €2,391 | — | 78 | 59 |
| rua Principal | Ativo | €465,000 | €2,291 | 4.2% | 75 | 61 |
| Vau · cc99e1 | Ativo | €850,000 | €4,146 | 73.4% | 79 | 51 |
| rua do Celeiro, 8 | Ativo | €465,000 | €2,784 | 16.4% | 76 | 56 |
| rua Nicolau Breyner, 5 | Ativo | €499,000 | €3,752 | 56.9% | 85 | 59 |
| Mediana | €482,000 | €3,268 | 36.7% | 78 | 58 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Com um rendimento bruto de 4,5%, esta propriedade está posicionada favoravelmente para oportunidades de arrendamento de longo prazo, especialmente devido à influência positiva do mercado nas proximidades de Caldas da Rainha. No entanto, a classificação moderada do bairro de 59 indica que a qualidade dos inquilinos pode variar, afetando a estabilidade do arrendamento. Compra e manutenção A propriedade está atualmente listada por €440,000, o que representa 5,8% abaixo do valor justo de €466,907, sugerindo um investimento estável para uma estratégia de compra e manutenção. Apesar dessa avaliação justa, a classificação de 80/100 em condição pode atrair uma valorização a longo prazo, mas a pontuação relativamente baixa do bairro deve ser considerada para o potencial de revenda futura. Renovação com adição de valor Os investidores que considerarem uma estratégia de renovação com adição de valor podem encontrar potencial na classificação atual de 80/100, oferecendo uma base sólida para melhorias. Embora a propriedade esteja avaliada ao preço justo, melhorar a pontuação do bairro e as comodidades gerais pode aumentar significativamente o apelo no mercado e a valorização a longo prazo.
Riscos
Risco Económico e de Inquilinos Moderado A baixa pontuação de estabilidade económica de 55/100, combinada com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 60/100, indica potenciais desafios na garantia de uma base de inquilinos consistente, o que pode afetar o rendimento de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 479 543 €
- Capital próprio necessário
- 127 543 €
- Prestação mensal
- 1484 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -522 €
- Preço440 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões22 500 €
- Imposto do Selo (escritura)3520 €
- Imposto do Selo (crédito)2112 €
- Escritura, registo e banco2556 €
- Obras8855 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparables come from the surrounding municipality (~15km).
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