Moradia em Rio Tinto
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Moradia T2 com 59 m² em Rio Tinto, Gondomar, à venda por 170 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 170 407 €, em linha com o preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C6 (mau) e os acabamentos como Q5 (básica). Estilo tradicional português, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: jardim e pavimento cerâmico.
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Visão geral
Moradia T2 com 1 casas de banho de 59 m², construído em 1988. Localizado freguesia de Rio Tinto, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Características Notáveis: Esta propriedade apresenta uma área externa significativa que oferece potencial para diversas soluções de reabilitação, complementada pela sua localização em um ambiente urbano bem conectado. Notas sobre a Condição: O interior está severamente negligenciado, com danos extensos que requerem grandes renovações.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €170,000 está posicionado very perto do valor justo de €170,407, refletindo uma discrepância menor de apenas €407 (0.2%). Veredicto: ao preço justo.
Avaliação
Valor justo estimado em €170,407 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €170,000 situa-se €407 (0.2%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €170,000 face à base da zona de rua Camilo de Oliveira de €212,502 (€3,602/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 13/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €212,502, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €170,407 (€2,888/m²), uma diferença de €407 (0.2%) face ao preço pedido de €170,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Camilo de Oliveira | Imóvel em análise | €170,000 | €2,881 | — | 15 | 74 |
| rua Granja | Ativo | €300,000 | €4,839 | 67.9% | — | 79 |
| rua Gonçalo Mendes da Maia | Ativo | €175,000 | €2,612 | 9.4% | — | 73 |
| Fânzeres e São Pedro da Cova · 14404c | Ativo | €250,000 | €3,205 | 11.2% | 15 | 76 |
| Campanhã · ba5782 | Ativo | €320,000 | €1,882 | 34.7% | 27 | 75 |
| Mediana | €275,000 | €2,909 | 0.9% | 21 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O rendimento bruto de 5,6% da propriedade alinha-se com o valor justo de €170.407, indicando que está apropriadamente precificada para gerar um rendimento contínuo a longo prazo. No entanto, com uma baixa pontuação de condição de 13/100, os custos de manutenção contínua poderão afetar a rentabilidade ao longo do tempo. Arrendamento familiar Com uma forte classificação de 74/100 para o bairro, esta casa de 2 quartos é bem adequada para arrendamento familiar, tornando-se uma opção desejável nos subúrbios do Porto. A avaliação justa, juntamente com as características adequadas para famílias da propriedade, sugere que pode ter um desempenho adequado no mercado de arrendamento sem quaisquer descontos significativos. Buy-and-hold Esta propriedade encontra-se a um valor justo de €170.407 num ambiente suburbano estável, apresentando uma opção razoável de investimento a longo prazo para estratégias de buy-and-hold. Como as amenidades e a segurança da área são típicas dos subúrbios portugueses, é provável que mantenha o seu valor ao longo do tempo, embora a sua pontuação de condição mais baixa exija atenção para manter o seu apelo no futuro.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 75/100, existe o risco de que flutuações económicas possam impactar negativamente os valores dos imóveis e as taxas de aluguer, potencialmente levando a retornos reduzidos sobre o investimento. Risco de Rotatividade de Inquilinos Dada a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100, existe um risco moderado de rotatividade de inquilinos que pode resultar em taxas de vacância elevadas e custos associados, afetando o fluxo de caixa geral.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 235 911 €
- Capital próprio necessário
- 99 911 €
- Prestação mensal
- 596 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -220 €
- Preço170 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões3072 €
- Imposto do Selo (escritura)1360 €
- Imposto do Selo (crédito)816 €
- Escritura, registo e banco1908 €
- Obras58 754 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
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