Apartamento em Albufeira e Olhos de Água
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Apartamento T3 com 200 m² em Albufeira e Olhos de Água, Albufeira, à venda por 685 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 610 972 €, 10,8% abaixo do preço pedido. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim, serra e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e elevador.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 200 m², certificado energético D. Localizado em avenida da Liberdade, freguesia de Albufeira e Olhos de Água, concelho de Albufeira, distrito de Faro. Características Notáveis: A propriedade inclui um terraço privado, ideal para relaxamento ao ar livre e entretenimento, aumentando seu apelo no vibrante ambiente de Albufeira.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €685,000 está €74,028 (12.1%) acima do valor justo de €610,972, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere possíveis desafios para um investidor que busca equidade imediata na propriedade.
Avaliação
Valor justo estimado em €610,972 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €685,000 situa-se €74,028 (12.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €685,000 face à base da zona de avenida da Liberdade de €449,166 (€2,246/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €449,166, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €610,972 (€3,055/m²), uma diferença de €74,028 (12.1%) face ao preço pedido de €685,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida da Liberdade | Imóvel em análise | €685,000 | €3,425 | — | 75 | 76 |
| Albufeira e Olhos de Água · 6d54c8 | Ativo | €445,000 | €2,908 | 15.1% | 73 | 71 |
| rua António Aleixo | Ativo | €375,000 | €3,348 | 2.2% | 80 | 65 |
| rua Fernão de Magalhães | Ativo | €449,000 | €2,212 | 35.4% | 78 | 68 |
| avenida da Liberdade, 5 | Ativo | €525,000 | €3,201 | 6.5% | 72 | 73 |
| Mediana | €447,000 | €3,055 | 10.8% | 76 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada em €685,000, em comparação com um valor justo de €610,972, representando uma diferença de 12,1%. Com um rendimento bruto de apenas 2,9%, os retornos provavelmente não compensarão o alto custo de aquisição num mercado com procura mista. Arrendamento de curto prazo para férias Dada a sua situação de sobrevalorização, esta propriedade pode ter dificuldades em alcançar tarifas nocturnas suficientes para justificar o investimento inicial de €685,000. Além disso, o rendimento médio de 2,9% sugere um potencial de rendimento limitado numa economia turística em flutuação. Compra e retenção Com um preço de lista de €685,000, que excede a avaliação justa em 12,1%, a estratégia de compra e retenção enfrenta desafios na valorização do capital. A classificação geral de 78/100 reflete uma condição razoável, mas a natureza sobrevalorizada prejudica a viabilidade do investimento a longo prazo.
Riscos
Risco de flutuação económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 68/100, a possibilidade de recessões económicas pode impactar significativamente a renda locativa e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 755 200 €
- Capital próprio necessário
- 207 200 €
- Prestação mensal
- 2310 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1562 €
- Preço685 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões41 100 €
- Imposto do Selo (escritura)5480 €
- Imposto do Selo (crédito)3288 €
- Escritura, registo e banco3144 €
- Obras17 188 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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