Apartamento em Oliveira do Douro
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Apartamento T2 com 159 m² em Oliveira do Douro, Vila Nova de Gaia, à venda por 280 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 494 742 €, 76,7% acima do preço pedido. A análise de 33 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 159 m², no 7º andar, construído em 1985, certificado energético D. Localizado freguesia de Oliveira do Douro, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Este apartamento possui um amplo espaço no sótão, permitindo opções de uso versáteis como quartos adicionais ou arrumação, e é destacado por vistas panorâmicas e arejadas de Vila Nova de Gaia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €280,000 está significativamente abaixo do valor justo de €494,742, resultando numa subvalorização de €214,742 (43.4%). Isto apresenta uma oportunidade atraente para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €494,742 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €280,000 situa-se €214,742 (43.4%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €280,000 face à base da zona de Oliveira do Douro, Vila Nova de Gaia, Porto de €489,041 (€3,076/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 55/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €489,041, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €494,742 (€3,112/m²), uma diferença de €214,742 (43.4%) face ao preço pedido de €280,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Oliveira do Douro · 1338c5 | Imóvel em análise | €280,000 | €1,761 | — | 55 | 71 |
| parque da Lavandeira | Ativo | €295,000 | €3,471 | 97.1% | 58 | 70 |
| avenida Vasco da Gama | Ativo | €260,000 | €2,524 | 43.3% | 65 | 71 |
| alameda Santa Eulália | Ativo | €180,000 | €4,615 | 162.1% | 58 | 72 |
| rua Caetano de Melo, 992 | Ativo | €235,000 | €1,643 | 6.7% | 65 | 70 |
| Mediana | €247,500 | €2,998 | 70.2% | 62 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Oliveira do Douro apresenta uma oportunidade convincente para arrendamento a longo prazo, dado o seu rendimento bruto de 4,4% e a substancial diferença de 43,4% em relação ao valor justo. Com um ambiente suburbano orientado para famílias e melhores condições escolares influenciadas pela proximidade ao Porto, esta propriedade provavelmente atrairá inquilinos estáveis a longo prazo. Arrendamento familiar Esta propriedade está idealmente posicionada para arrendamento familiar devido ao seu tamanho, qualidade do bairro (71/100) e às comodidades disponíveis na área circundante. A combinação de um ambiente suburbano e uma diferença de preço justa sugere uma forte demanda de arrendamento por parte de famílias em busca de espaço e segurança. Compra e manutenção À luz da atual avaliação estar 43,4% abaixo do valor justo, a estratégia de compra e manutenção é atraente, especialmente numa vizinhança caracterizada por demografias familiares e profissionais. Esta decisão aproveita tanto a potencial valorização da propriedade quanto a demanda contínua por propriedades para arrendamento em locais tão desejáveis. Não ideal para: Alojamento para estudantes, Arrendamento de curto prazo, Mercado de luxo
Riscos
Sensibilidade Económica A propriedade pode enfrentar desafios durante recessões económicas devido à sua pontuação de estabilidade económica moderada de 70/100, o que pode afetar a retenção de inquilinos e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 371 837 €
- Capital próprio necessário
- 147 837 €
- Prestação mensal
- 981 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -540 €
- Preço280 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 206 €
- Imposto do Selo (escritura)2240 €
- Imposto do Selo (crédito)1344 €
- Escritura, registo e banco2172 €
- Obras75 876 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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